Haus sanieren 2026: Der komplette Ratgeber – Kosten, Förderung, Ablauf & Pflichten
Alles zur Haussanierung 2026: Kosten pro m², bis 70 % Förderung (KfW/BAFA), GEG-Pflichten, Sanierungsfahrplan und Schritt-für-Schritt-Ablauf. Der zentrale Einstieg in unsere Sanierungswelt.
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12. Februar 2026
Deutschland steht vor der größten Sanierungswelle seiner Geschichte. Über 70 % aller Wohngebäude wurden vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1979 gebaut. Ab 1. Juli 2026 gelten in Großstädten strenge GEG-Vorgaben für den Heizungstausch, der CO2-Preis steigt auf 55–65 €/t, und die EU-Gebäuderichtlinie verschärft die Anforderungen weiter. Gleichzeitig fördert der Staat Sanierungen so großzügig wie nie: Bis zu 70 % Zuschuss beim Heizungstausch, 20 % bei der Gebäudehülle, und ein Sanierungsfahrplan (iSFP) kostet dank 80 %-Förderung nur 60–100 € Eigenanteil.
Dieser Ratgeber ist Ihr zentraler Einstiegspunkt: Er fasst alle Kosten, Pflichten, Förderungen und den optimalen Ablauf einer Haussanierung zusammen – und verlinkt zu unseren 12 Spezialartikeln, die jedes Thema im Detail behandeln.
Die Sanierungslücke: Warum Deutschland jetzt sanieren muss
Die energetische Sanierungsrate in Deutschland ist auf einem Tiefpunkt. 2025 wurden nur 0,67 % des Wohngebäudebestands energetisch saniert – der niedrigste Wert seit Jahren. Das bedeutet: Nur rund 260.000 Wohneinheiten wurden modernisiert. Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, bräuchte es jedoch eine Rate von 2–3 %, also mindestens 730.000 Wohneinheiten pro Jahr bis 2030.
| Kennzahl | Ist-Zustand 2025 | Ziel 2030 | Lücke |
|---|---|---|---|
| Sanierungsrate Wohngebäude | 0,67 % | 2,0–3,0 % | 3x zu niedrig |
| Sanierte Wohneinheiten/Jahr | 260.000 | 730.000 | 470.000 fehlen |
| Anteil Gebäude am CO2-Ausstoß | ca. 30 % aller Emissionen in Deutschland | ||
| Geschätzte Gesamtinvestition bis 2050 | ca. 1,4 Billionen € für alle Wohngebäude | ||
Quelle: dena Leitstudie „Aufbruch Klimaneutralität", BDH Sanierungsstatistik 2025, BBSR.
Die Konsequenz: Wer jetzt saniert, profitiert dreifach – von den aktuell höchsten Förderungen, von sinkenden Energiekosten und von der Wertsteigerung der Immobilie. Wer wartet, zahlt drauf: Die CO2-Abgabe steigt weiter, Förderungen sinken (der Geschwindigkeitsbonus fällt ab 2029), und die Handwerkerpreise steigen mit der Nachfrage.
Sanierungskosten 2026: Was kostet eine Haussanierung?
Die Kosten einer Sanierung hängen vom Gebäudealter, Gebäudetyp, Umfang der Maßnahmen und der gewünschten Qualität ab. Hier die Übersicht für ein typisches Einfamilienhaus (140 m² Wohnfläche, Baujahr 1970–1990):
| Sanierungsumfang | Kosten (EFH, 140 m²) | Was ist enthalten? | Typische Förderung |
|---|---|---|---|
| Einzelmaßnahme | 5.000 – 30.000 € | Fenster, Dach ODER Heizung einzeln | 15–70 % |
| Teilsanierung | 40.000 – 80.000 € | Hülle (Dach + Fassade + Fenster) ODER Hülle + Heizung | 15–45 % |
| Komplettsanierung | 80.000 – 150.000 € | Dach + Fassade + Fenster + Heizung + Elektrik + Bad | 15–45 % |
| Kernsanierung | 150.000 – 300.000 € | Alles bis auf die tragenden Wände wird erneuert | 15–45 % |
Alle Preise inkl. MwSt. und Arbeitskosten. Regionale Abweichungen: Süddeutschland ca. 10–15 % teurer, Ostdeutschland ca. 10 % günstiger. Stand: Februar 2026.
📊 Kostenbeispiel: Energetische Sanierung EFH (Baujahr 1978)
Typisches Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, Satteldach (150 m² Dachfläche), 120 m² Fassadenfläche, 12 Fenster:
- Dachsanierung mit Zwischensparrendämmung (150 m² × 170 €): 25.500 €
- Fassadendämmung WDVS (120 m² × 150 €): 18.000 €
- 12 Fenster austauschen 3-fach (12 × 700 €): 8.400 €
- Wärmepumpe (Luft-Wasser, inkl. Installation): 25.000 €
- Lüftungsanlage mit WRG: 5.000 €
- Energieberater + iSFP: 500 €
Gesamtinvestition: 82.400 €
- BAFA-Zuschuss Hülle (20 % mit iSFP auf 51.900 €): –10.380 €
- KfW-Zuschuss Heizung (55 % auf 25.000 €): –13.750 €
- BAFA-Zuschuss Energieberater (80 %): –400 €
Eigenanteil nach Förderung: ca. 57.870 €
Heizkosten-Ersparnis: ca. 1.800–2.500 €/Jahr → Amortisation in 23–32 Jahren (ohne CO2-Preis-Anstieg deutlich schneller).
Detaillierte Aufschlüsselungen finden Sie in unseren Spezialartikeln: Sanierungskosten 2026: Komplettübersicht, Altbausanierung Kosten und Kernsanierung Kosten.
GEG-Pflichten 2026: Diese Fristen müssen Sie kennen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bringt 2026 entscheidende Veränderungen. Die wichtigsten Pflichten im Überblick:
| Pflicht | Frist | Betrifft wen? | Bußgeld bei Verstoß |
|---|---|---|---|
| 65-%-Erneuerbare-Pflicht (Großstädte) | 1. Juli 2026 | Neuer Heizungseinbau in Kommunen >100.000 EW (mit Wärmeplan) | Bis 50.000 € |
| 65-%-Erneuerbare-Pflicht (alle Kommunen) | 30. Juni 2028 | Neuer Heizungseinbau in allen übrigen Kommunen | Bis 50.000 € |
| Austauschpflicht: Heizkessel >30 Jahre | Laufend | Öl-/Gas-Konstanttemperaturkessel (nicht Brennwert/Niedertemperatur) | Bis 50.000 € |
| Dachdämmung bei >10 % Erneuerung | Bei Sanierung | Wer mehr als 10 % der Dachfläche saniert → U-Wert 0,24 Pflicht | Bis 50.000 € |
| Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel | 2 Jahre nach Kauf | Geschossdecke/Dach dämmen, Heizungsrohre dämmen | Bis 50.000 € |
| Betriebsverbot fossile Heizungen | 31. Dez. 2044 | Alle Gas- und Ölheizungen | – |
💡 Meister-Tipp: Bestandsschutz richtig verstehen
Ihre bestehende Gasheizung muss NICHT getauscht werden, solange sie funktioniert – egal ob Sie in einer Großstadt oder einem Dorf leben. Die 65-%-Pflicht greift nur beim Neueinbau. Aber: Rechnen Sie durch! Die CO2-Abgabe steigt 2026 auf 55–65 €/t (ca. 265–310 €/Jahr bei 20.000 kWh Gas). Prognose 2030: 575–720 €/Jahr nur CO2-Kosten. Eine Wärmepumpe spart über 15 Jahre 15.000–22.000 € gegenüber Gas.
Alle GEG-Details, Ausnahmen und Hauskauf-Checkliste: Sanierungspflicht 2026: Was das GEG verlangt.
Förderung 2026: So holen Sie das Maximum heraus
2026 ist eines der förderungsintensivsten Jahre für Gebäudesanierung. Die drei wichtigsten Förderbausteine:
1. KfW-Zuschuss für Heizungstausch (Programm 458)
- Grundförderung: 30 % für alle erneuerbaren Heizsysteme
- Geschwindigkeitsbonus: +20 % bei Tausch einer funktionierenden fossilen Heizung unter 20 Jahre (sinkt ab 2029 um 3 %-Punkte alle 2 Jahre!)
- Effizienzbonus: +5 % für natürliches Kältemittel (R290-Wärmepumpe)
- Einkommensbonus: +30 % bei Haushaltseinkommen ≤40.000 €
- Maximum: 70 % Gesamt, max. 21.000 € Zuschuss (auf 30.000 € förderfähige Kosten)
- Ergänzungskredit (KfW 358/359): Bis 120.000 € zinsgünstig, besonders bei Einkommen ≤90.000 €
2. BAFA-Zuschuss für Gebäudehülle (BEG Einzelmaßnahmen)
- Basisförderung: 15 % auf Dämmung, Fenster, Sonnenschutz
- iSFP-Bonus: +5 % bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans
- Förderfähige Kosten: Bis 60.000 € pro Wohneinheit (mit iSFP), 30.000 € ohne
- Wichtig: Antrag VOR Auftragsvergabe stellen!
3. Steuerbonus § 35c EStG
- 20 % der Kosten über 3 Jahre von der Steuer absetzbar
- Max. 40.000 € Steuerabzug pro Wohnobjekt (entspricht 200.000 € Investition)
- Vorteil: Kein Antrag nötig, einfach über Steuererklärung
- Nachteil: Nicht mit BAFA/KfW kombinierbar (Entweder-oder!)
📊 Förderstrategie-Vergleich: BAFA + KfW vs. § 35c
Beispiel: Dachsanierung mit Dämmung für 30.000 € + Wärmepumpe für 25.000 € = 55.000 € Investition:
Variante A: BAFA + KfW
- BAFA (20 % mit iSFP auf 30.000 €): –6.000 €
- KfW (55 % auf 25.000 €): –13.750 €
- Eigenanteil: 35.250 € (Ersparnis: 19.750 €)
Variante B: § 35c Steuerbonus
- 20 % auf 55.000 € = 11.000 € Steuererstattung über 3 Jahre
- Eigenanteil: 44.000 € (Ersparnis: 11.000 €)
Ergebnis: BAFA + KfW spart fast 80 % mehr als der Steuerbonus!
Der Steuerbonus lohnt sich primär bei kleineren Maßnahmen ohne Heizungstausch oder wenn Sie den BAFA-Antrag verpasst haben.
Ausführlicher Vergleich aller 5 Finanzierungsbausteine: Sanierung finanzieren: KfW, BAFA, § 35c & Bauspar.
Der Sanierungsfahrplan (iSFP): 5 % Extra-Förderung für 60 € Eigenanteil
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist das am meisten unterschätzte Instrument der Gebäudesanierung. Ein zertifizierter Energieberater analysiert Ihr Gebäude, bewertet den energetischen Ist-Zustand und empfiehlt die optimale Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen über die nächsten 15 Jahre.
| Aspekt | iSFP | Energieausweis |
|---|---|---|
| Kosten | 300–500 € (abzgl. 80 % BAFA = 60–100 € Eigenanteil) | 50–500 € |
| Extra-Förderung | +5 % auf jede Einzelmaßnahme | Keine |
| Förderfähige Kosten | 60.000 € statt 30.000 € pro WE | 30.000 € |
| Inhalt | Gebäudeanalyse, Maßnahmenfahrplan, Kostenprognose, Amortisation | Nur Energiekennwert |
| Gültigkeit | 15 Jahre | 10 Jahre |
Rechenbeispiel: Bei einer Fassadendämmung für 20.000 € bringt der iSFP: 5 % Extra = 1.000 € zusätzlicher Zuschuss – für nur 60–100 € Eigenanteil. ROI: über 1.000 %!
Alles zum iSFP im Detail: Sanierungsfahrplan (iSFP): Kosten, Ablauf & 5 % Extraförderung.
Die richtige Reihenfolge: Sanierung Schritt für Schritt
Die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen entscheidet über Kosten und Effektivität. Die goldene Regel: Erst die Hülle, dann die Technik. Warum? Wenn Sie zuerst dämmen und Fenster tauschen, sinkt der Heizwärmebedarf – und Sie können eine kleinere (günstigere) Wärmepumpe einbauen.
🔧 Die optimale Sanierungsreihenfolge in 6 Phasen
-
Phase 1: Bestandsaufnahme & Planung (2–4 Wochen)
Energieberater beauftragen → iSFP erstellen lassen → Förderstrategie festlegen → 3 Angebote pro Gewerk einholen.
-
Phase 2: Dach sanieren (2–4 Wochen)
Bis zu 30 % Wärmeverlust kommt durch ein ungedämmtes Dach. BAFA-Antrag VOR Auftragsvergabe stellen! Bei Neueindeckung: PV gleich einplanen.
-
Phase 3: Fassade & Kellerdecke dämmen (3–5 Wochen)
Fassade = ca. 25 % Wärmeverlust. Kellerdecke = günstigste Einzelmaßnahme (20–50 €/m²). Wenn Gerüst steht: alles gleichzeitig!
-
Phase 4: Fenster & Türen austauschen (1–2 Wochen)
Mindestens 3-fach-Verglasung (Uw ≤ 0,95) für BAFA-Förderung. Achtung: Neue Fenster in ungedämmter Wand → Schimmelgefahr! Deshalb erst Fassade, dann Fenster.
-
Phase 5: Heizung tauschen (1–2 Wochen)
Jetzt ist der Heizwärmebedarf bekannt → richtig dimensionierte Wärmepumpe einbauen. KfW-Antrag stellen!
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Phase 6: Lüftung & Feinschliff (1 Woche)
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (spart 15–20 % Heizenergie), Smart-Home-Steuerung, hydraulischer Abgleich.
Die komplette 50-Punkte-Checkliste: Haus sanieren Checkliste: 6 Phasen, 50+ Punkte. Detaillierte Reihenfolge-Erklärung: Sanierung Reihenfolge: So geht's richtig.
Sanierungskosten nach Gewerk: Einzelmaßnahmen im Überblick
Nicht jeder kann (oder muss) seine Immobilie komplett sanieren. Oft sind gezielte Einzelmaßnahmen sinnvoller. Hier die wichtigsten Gewerke im Kostenvergleich:
| Gewerk | Kosten (EFH) | Förderung | Einsparpotenzial | Detailartikel |
|---|---|---|---|---|
| Dachsanierung + Dämmung | 20.000–45.000 € | 15–20 % BAFA | Bis 30 % Heizkosten | Dachsanierung → |
| Fassadendämmung | 15.000–26.000 € | 15–20 % BAFA | Bis 35 % Heizkosten | Fassade dämmen → |
| Fenster austauschen (10 Stück) | 5.000–14.000 € | 15–20 % BAFA | 15–30 % Heizkosten | Fenster → |
| Wärmepumpe | 15.000–25.000 € | 30–70 % KfW | 40–60 % Heizkosten | Wärmepumpe → |
| Badsanierung | 7.000–28.000 € | KfW 455-B (barrierefrei) | Wertsteigerung | Badsanierung → |
| Elektroinstallation | 8.000–25.000 € | § 35a (20 % Arbeitskosten) | Sicherheit | Elektrik → |
| Gasheizung austauschen | 15.000–45.000 € | 30–70 % KfW | 40–60 % Heizkosten | Gasheizung → |
Nutzen Sie unseren Sanierungsrechner, um Ihre individuellen Kosten online zu berechnen – mit PDF-Export.
Sanieren oder neu bauen? Die Kostenwahrheit
Bei Häusern vor 1960 stellt sich oft die Frage: Lohnt sich die Sanierung noch, oder ist Abriss + Neubau günstiger? Die Antwort hängt von der Bausubstanz ab:
| Kriterium | Kernsanierung | Neubau (nach Abriss) |
|---|---|---|
| Kosten (140 m², gehoben) | 150.000–300.000 € | 350.000–500.000 € |
| Dauer | 4–8 Monate | 12–18 Monate |
| Förderung | KfW + BAFA sehr umfangreich | Nur KfW 261 für Effizienzhaus |
| Baugenehmigung | Meist nicht nötig | Pflicht (inkl. Bebauungsplan) |
| Ergebnis | KfW 70–40 (mit Einschränkungen) | KfW 40 / Passivhaus möglich |
Faustregel: Wenn die Sanierungskosten über 75 % der Neubaukosten liegen, ist ein Neubau wirtschaftlicher. Das ist primär bei Gebäuden mit gravierenden Substanzschäden (Feuchtigkeit, Setzrisse, Asbest) der Fall. In den meisten Fällen ist die Sanierung die günstigere und schnellere Option.
Detaillierter Vergleich mit 3 Rechenbeispielen: Sanieren oder Neubau: Die ehrliche Kostenanalyse.
Sonderfälle: ETW, Mehrfamilienhaus und Mietwohnung
Die Sanierung von Wohnungen und Mehrfamilienhäusern bringt zusätzliche Herausforderungen mit sich:
Eigentumswohnung (ETW) sanieren
- Sondereigentum (Bad, Küche, Böden, Innenwände): Können Sie allein entscheiden
- Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Fenster von außen, Heizung): Erfordert WEG-Beschluss
- Kosten für 80-m²-ETW (Innenraumsanierung): 50.000–80.000 €
- Detailartikel: Wohnung sanieren Kosten
Mehrfamilienhaus (MFH) sanieren
- Kosten pro Wohneinheit energetisch: 30.000–60.000 €
- WEG-Beschlüsse: Einfache Mehrheit für Erhaltung, 3/4-Mehrheit + 50 % Miteigentumsanteile für bauliche Veränderungen
- Sonderumlage oder Modernisierungsumlage (max. 8 % auf Jahresmiete, Kappungsgrenze 2–3 €/m²)
- Detailartikel: MFH sanieren: Kosten & WEG-Finanzierung
CO2-Preis: Warum Sanierung jedes Jahr rentabler wird
Der CO2-Preis macht unsanierte Gebäude immer teurer. Hier die Entwicklung für ein typisches Einfamilienhaus mit Gas-Heizung (20.000 kWh/Jahr):
| Jahr | CO2-Preis (€/t) | CO2-Kosten/Jahr (20.000 kWh Gas) | Kumuliert seit 2021 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 25 € | 120 € | 120 € |
| 2026 | 55–65 € | 265–310 € | ~1.500 € |
| 2030 (Prognose) | 120–150 € | 575–720 € | ~4.500 € |
| 2040 (Prognose) | ~400 € | ~1.920 € | ~15.000+ |
Fazit: Allein die CO2-Kosten summieren sich bis 2040 auf geschätzt 15.000+ € – nur für den CO2-Aufschlag, ohne die eigentlichen Gaspreise. Eine Wärmepumpe zahlt keine CO2-Abgabe. Rechnen Sie dazu die 50–60 % niedrigeren Heizkosten einer Wärmepumpe, wird klar: Je früher Sie sanieren, desto mehr sparen Sie.
Die 10 häufigsten Fehler bei der Haussanierung
🚫 Diese Fehler kosten Sie bares Geld
- Heizung VOR der Hülle tauschen: Die neue Wärmepumpe wird zu groß dimensioniert → teurer in Anschaffung und ineffizienter im Betrieb.
- BAFA-Antrag vergessen: Der Antrag muss VOR der Auftragsvergabe gestellt werden. Nachträgliche Anträge werden abgelehnt → 15–20 % Förderung verloren.
- Keinen iSFP erstellen lassen: Für 60–100 € Eigenanteil erhalten Sie 5 % mehr Förderung und die doppelten förderfähigen Kosten (60.000 statt 30.000 €).
- Neue Fenster in ungedämmter Wand: Die bessere Dichtheit führt zu weniger Luftaustausch → Schimmelgefahr steigt drastisch. Erst Wand dämmen, dann Fenster tauschen.
- Nur ein Angebot einholen: Handwerkerpreise variieren um 20–40 %. Drei Vergleichsangebote sind Pflicht.
- Kein Puffer-Budget: Bei 85 % aller Sanierungen treten unvorhergesehene Kosten auf (verdeckte Schäden, Asbest, marode Leitungen). 15–20 % Puffer einplanen!
- Gewerke nicht koordiniert: Dachdecker wartet auf Gerüstbauer, Elektriker auf Trockenbauer → Wochen fallen aus. Bauleitung oder Generalunternehmer einsetzen.
- Förderprogramme nicht kombiniert: KfW (Heizung) + BAFA (Hülle) + kommunale Förderung → oft vergessen Hausbesitzer die kommunalen Programme.
- Energieberater sparen: Die Erstberatung kostet nach 80 % Förderung nur ca. 100 €. Ohne Berater machen viele teure Fehler bei Materialwahl und Reihenfolge.
- Zu lange warten: Der Geschwindigkeitsbonus (20 %) sinkt ab 2029. Wer 2026 tauscht, spart bei 25.000 € Invest 1.500 € mehr Förderung als wer 2031 tauscht.
Energieeffizienzklassen: So bewerten Sie Ihr Haus richtig
Bevor Sie Sanierungsmaßnahmen planen, sollten Sie wissen, wo Ihr Gebäude energetisch steht. Die Energieeffizienzklassen (A+ bis H) geben Aufschluss über den Energieverbrauch und damit über die Dringlichkeit einer Sanierung:
| Klasse | Endenergiebedarf | Typ. Gebäude | Sanierungsbedarf | Heizkosten/Jahr (150 m²) |
|---|---|---|---|---|
| A+ | < 30 kWh/m² | Passivhaus, KfW-40 | Keiner | 300–600 € |
| A | 30–50 kWh/m² | KfW-55 / -70 | Minimal | 500–1.000 € |
| B | 50–75 kWh/m² | Neubau nach EnEV 2016 | Gering | 800–1.500 € |
| C | 75–100 kWh/m² | Teilsanierter Altbau | Moderat: Heizung + Fenster | 1.200–2.000 € |
| D | 100–130 kWh/m² | Altbau 1990er, teilgedämmt | Mittel: Hülle + Heizung | 1.800–2.500 € |
| E | 130–160 kWh/m² | Altbau 1970er/80er | Hoch: Komplettsanierung | 2.200–3.200 € |
| F | 160–200 kWh/m² | Unsanierter Altbau 1960er | Sehr hoch | 2.800–4.000 € |
| G/H | > 200 kWh/m² | Unsanierter Vorkriegsbau | Dringend (EU-Richtlinie!) | 3.500–6.000+ € |
Heizkosten berechnet mit Gas (13 ct/kWh) + CO2-Abgabe 2026. Wärmepumpe: ca. 40–60 % niedrigere Kosten.
Entscheidend: Die energetisch schlechtesten Gebäude (Klassen G und H) sind laut BBSR für 50 % des gesamten Energieverbrauchs im Gebäudesektor verantwortlich – obwohl sie nur einen Bruchteil des Bestands ausmachen. Diese Gebäude stehen auch im Fokus der neuen EU-Gebäuderichtlinie: Bis 2030 müssen mindestens 16 % der ineffizientesten Gebäude saniert werden, bis 2033 rund 26 %.
EU-Gebäuderichtlinie 2026: Was auf Eigentümer zukommt
Ab Mai 2026 tritt die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in Kraft, die das GEG weiter verschärfen wird. Die wichtigsten Eckpunkte für Hauseigentümer:
- Sanierungspflicht für die schlechtesten Gebäude: 16 % der Klasse-G/H-Gebäude müssen bis 2030, 26 % bis 2033 auf mindestens Klasse E gebracht werden
- Null-Emissions-Gebäude (ZEB): Ab 2030 müssen alle Neubauten den Zero-Emission-Building-Standard erfüllen – das entspricht etwa dem heutigen KfW-40-Standard plus erneuerbare Energieerzeugung vor Ort
- Solarenergiepflicht: Bei Dachsanierungen wird der Einbau von Photovoltaik in vielen Bundesländern bereits jetzt zur Pflicht (aktuell: BaWü, NRW, Niedersachsen, Berlin u.a.)
- Energieausweispflicht: Verschärfte Anforderungen an Energieausweise mit neuen Berechtigungsmethoden und verpflichtender Angabe in Immobilienanzeigen
- Finanzielle Anreize: Die EU fordert die Mitgliedsstaaten auf, angemessene Förderprogramme bereitzustellen – die aktuellen KfW/BAFA-Programme werden voraussichtlich weiterentwickelt
💡 Meister-Tipp: Keine Panik, aber handeln!
Eine generelle Zwangssanierung aller Häuser ist nicht vorgesehen. Die EU-Richtlinie gibt den Mitgliedsstaaten Flexibilität bei der Umsetzung. Trotzdem wird die Richtung klar: Unsanierte Gebäude werden immer teurer – durch CO2-Abgabe, steigende Energiepreise und sinkende Immobilienwerte. Wer jetzt investiert, sichert den Wert seiner Immobilie und profitiert von den aktuell höchsten Förderungen.
Regionale Preisunterschiede: Was die Sanierung in Ihrer Region kostet
Handwerkerpreise und damit Sanierungskosten variieren in Deutschland um bis zu 30 % – abhängig von Bundesland, Stadt/Land und lokaler Nachfrage. Das BBSR prognostiziert für 2026 einen moderaten Baukostenanstieg von 0,8–2,5 % gegenüber dem Vorjahr.
| Region | Preisfaktor | Komplettsanierung EFH (140 m²) | Typischer Handwerker-Stundenlohn |
|---|---|---|---|
| München, Stuttgart, Frankfurt | +15–25 % | 95.000–180.000 € | 55–75 €/h |
| Hamburg, Köln, Düsseldorf | +5–15 % | 85.000–165.000 € | 50–65 €/h |
| Ländliche Regionen West | Durchschnitt | 80.000–150.000 € | 45–60 €/h |
| Ostdeutschland (Sachsen, Thüringen, etc.) | −5–15 % | 70.000–135.000 € | 40–55 €/h |
Spartipp: Auf dem Land stehen Ihnen tendenziell mehr Handwerksbetriebe zur Verfügung und die Wartezeiten sind kürzer. In Ballungsräumen verlangen Handwerker Aufschläge für Anfahrt, Parkplatzsuche und höhere Lebenshaltungskosten. Holen Sie immer mindestens 3 Vergleichsangebote ein – die Preisdifferenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter beträgt typischerweise 20–40 %.
Aktuelle Stundenlöhne für alle 40 Gewerke: Handwerker-Kostenindex 2026. Stundenlohn-Details: Handwerker Stundenlohn 2026.
Vermieter-Perspektive: Sanierung bei vermieteten Immobilien
Vermieter stehen bei Sanierungsentscheidungen vor besonderen Herausforderungen. Die CO2-Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG verschärft den wirtschaftlichen Druck:
| CO2-Ausstoß (kg/m²) | Vermieter-Anteil | Mieter-Anteil | Typisches Gebäude |
|---|---|---|---|
| < 12 kg/m² | 0 % | 100 % | Gut sanierter Altbau / Neubau |
| 17–22 kg/m² | 30 % | 70 % | Teilsanierter Altbau |
| 32–37 kg/m² | 50 % | 50 % | Unsanierter 70er-Bau |
| > 52 kg/m² | 95 % | 5 % | Schlecht isolierter Altbau |
Bei einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, 600 m², unsaniert (Klasse G) mit 50 kg/m² CO2-Ausstoß zahlt der Vermieter 2026 bereits ca. 1.800–2.300 €/Jahr allein an CO2-Umlage. Bis 2030 steigt das auf 5.000–7.000 €/Jahr. Eine energetische Sanierung auf Klasse C (unter 25 kg/m²) würde den Vermieteranteil auf nahe null senken und die Immobilie um 10–15 % aufwerten.
Modernisierungsumlage: Vermieter dürfen 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen (abzgl. Erhaltungsanteil und Förderung). Kappungsgrenze: Maximal 2 €/m² (bei < 7 €/m² Miete) bzw. 3 €/m² (bei ≥ 7 €/m²) innerhalb von 6 Jahren. Wichtig: Fördermittel müssen abgezogen werden – wer mehr umlagert, als nach Abzug der Förderung berechtigt wäre, riskiert Mietminderungsansprüche.
Baukostenentwicklung 2026: Was passiert mit den Preisen?
Nach Jahren starker Preissteigerungen stabilisieren sich die Baukosten. Das BBSR prognostiziert für 2026 einen moderaten Anstieg von 0,8 %, andere Prognosen gehen von bis zu 2,5 % aus. Gute Nachrichten für Sanierer: Die Zeit der zweistelligen Preissteigerungen scheint vorbei.
Gleichzeitig steigt die Sanierungsbereitschaft deutscher Hauseigentümer deutlich. Eine Studie für 2026 zeigt, dass deutlich mehr Eigenheimbesitzer Renovierungen und Modernisierungen planen als in den Vorjahren. Das bedeutet: Die Wartezeiten bei Handwerkern könnten wieder steigen, insbesondere bei spezialisierten Gewerken wie Wärmepumpen-Installation und Fassadendämmung.
📊 Preisentwicklung Sanierungsgewerke 2024–2026
- Dachdecker / Zimmerer: +2,1 % (2025), +1,5 % (2026 Prognose) – Fachkräftemangel sorgt für Wartezeiten bis 4 Monate
- Heizungsbauer / SHK: +3,4 % (2025), +2,0 % (2026) – Hohe Nachfrage durch Wärmepumpen-Boom
- Fassade / Maler: +1,8 % (2025), +1,2 % (2026) – Materialpreise stabilisiert
- Fensterbauer: +1,5 % (2025), +0,8 % (2026) – Kapazitäten ausgebaut
- Elektriker: +2,8 % (2025), +2,2 % (2026) – E-Mobilität + PV treiben Nachfrage
Quellen: Statistisches Bundesamt, BBSR-Baupreisindex, ZDB-Konjunkturumfrage 2025.
Strategieempfehlung: Wenn Sie eine größere Sanierung planen, sichern Sie sich jetzt die Handwerker-Kapazitäten. Die Förderungshöhe sinkt in den kommenden Jahren (Geschwindigkeitsbonus ab 2029 rückläufig), während die Nachfrage steigt. Wer 2026 startet, kombiniert die besten Konditionen mit noch moderaten Wartezeiten.
Häufige Fragen zur Haussanierung 2026
Was kostet eine Haussanierung 2026?
Einzelmaßnahmen: 5.000–30.000 €. Teilsanierung (Hülle oder Heizung): 40.000–80.000 €. Komplettsanierung: 80.000–150.000 €. Kernsanierung: 150.000–300.000 €. Abzüglich 15–70 % Förderung je nach Maßnahme.
Muss ich mein Haus 2026 sanieren?
Nein, es gibt keine generelle Sanierungspflicht. Pflichten bestehen nur bei Hauskauf (Nachrüstpflichten innerhalb 2 Jahren), bei Sanierung von mehr als 10 % eines Bauteils (Mindest-U-Werte), und beim Neueinbau einer Heizung (65-%-Erneuerbare-Regel ab Juli 2026 in Großstädten).
Welche Förderung gibt es 2026 für Haussanierung?
KfW: Bis 70 % Zuschuss beim Heizungstausch (max. 21.000 €). BAFA: 15–20 % für Gebäudehülle (Dämmung, Fenster). § 35c: 20 % Steuerbonus über 3 Jahre. Dazu kommunale Förderprogramme. Nicht vergessen: iSFP lohnt sich fast immer (5 % Extra für 60 € Eigenanteil).
In welcher Reihenfolge sollte ich sanieren?
Erst die Hülle, dann die Technik: 1) Dach dämmen, 2) Fassade dämmen, 3) Fenster tauschen, 4) Heizung tauschen, 5) Lüftung einbauen. So wird die neue Heizung optimal auf den reduzierten Wärmebedarf dimensioniert.
Lohnt sich eine Sanierung gegenüber Neubau?
In den meisten Fällen ja. Sanierung ist 30–50 % günstiger als Abriss + Neubau, geht schneller (4–8 vs. 12–18 Monate) und wird besser gefördert. Nur bei gravierenden Substanzschäden (Feuchtigkeit, Asbest, Statik) oder wenn Sanierungskosten über 75 % des Neubaus liegen, ist Neubau wirtschaftlicher.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Ein geforderter Stufenplan eines zertifizierten Energieberaters, der die optimale Sanierungsreihenfolge für Ihr Gebäude über 15 Jahre empfiehlt. Kosten: 300–500 € (abzgl. 80 % BAFA = 60–100 € Eigenanteil). Bringt 5 % mehr Förderung und verdoppelt die förderfähigen Kosten auf 60.000 €.
Was kostet die Sanierung pro Quadratmeter?
Energetische Sanierung (Hülle + Heizung): 400–800 €/m². Komplettsanierung inkl. Innenausbau: 800–1.500 €/m². Kernsanierung: 1.200–2.500 €/m². Zum Vergleich: Neubau kostet 2.500–4.000 €/m².
Wie finde ich einen guten Energieberater?
Über die Energieeffizienz-Expertenliste der dena (energie-effizienz-experten.de). Nur dort gelistete Berater dürfen einen iSFP erstellen und BAFA-/KfW-Förderanträge begleiten. Kosten: ca. 100 € Eigenanteil nach 80 % Förderung.
Alle Sanierungsratgeber im Überblick
Dieser Artikel ist der Einstiegspunkt in unsere Sanierungswelt. Für jedes Thema haben wir einen ausführlichen Spezialratgeber erstellt:
Kosten & Übersichten
- Sanierungskosten 2026: Die Komplettübersicht – Pillar-Artikel mit allen Preisen pro m²
- Altbausanierung Kosten – Spezifische Kosten für Vorkriegsbauten, Gründerzeit, 60er/70er
- Kernsanierung Kosten – Wenn alles erneuert werden muss
- Energetische Sanierung Kosten & Förderung – Nur die energetischen Maßnahmen
- Wohnung sanieren Kosten – ETW, Mietwohnung, WEG-Regeln
- MFH sanieren Kosten – WEG-Finanzierung, Sonderumlage, Modernisierungsumlage
Planung & Ablauf
- Sanierung Reihenfolge – Der optimale Ablauf Schritt für Schritt
- Haus sanieren Checkliste – 6 Phasen, 50+ Punkte zum Abhaken
- Sanieren oder Neubau – Die ehrliche Kostenanalyse mit 3 Beispielen
Förderung & Recht
- Sanierungspflicht 2026 – GEG-Fristen, 65-%-Regel, Bußgelder
- Sanierung finanzieren – KfW, BAFA, § 35c, Bauspar, Modernisierungskredit
- Sanierungsfahrplan (iSFP) – 5 % Extra-Förderung für 60 € Eigenanteil
Tools
- Sanierungsrechner – Individuelle Kosten online berechnen, mit PDF-Export
- Fenster-Kostenrechner – Fensterpreise nach Typ berechnen