Sanierungskosten 2026: Was kostet eine Haus-Sanierung wirklich?
Sanierungskosten im Überblick: Aktuelle Preise 2026 für Dach, Fassade, Heizung, Bad & Boden – mit Tabellen, Förder-Tipps und kostenlosem Sanierungsrechner.
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12. Februar 2026
Ob Dachsanierung, Fassadendämmung, neuer Bodenbelag oder Heizungstausch – eine Sanierung zählt zu den größten Investitionen im Eigenheim. Doch was kostet eine Haus-Sanierung 2026 wirklich? In diesem umfassenden Ratgeber finden Sie alle aktuellen Preise pro m², verstehen die Unterschiede zwischen Teilsanierung und Kernsanierung und erfahren, wie Sie mit Förderungen bis zu 70 % der Kosten sparen.
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Sanierungskosten 2026: Die große Preisübersicht
Die Kosten einer Sanierung variieren stark – je nach Gebäudetyp, Baujahr, gewünschtem Standard und Umfang der Maßnahmen. Hier die wichtigsten Richtwerte:
| Gebäudetyp | Teilsanierung | Komplettsanierung | €/m² Richtwert |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus (140 m²) | 40.000 – 80.000 € | 120.000 – 250.000 € | 800 – 1.800 €/m² |
| Eigentumswohnung (80 m²) | 15.000 – 35.000 € | 40.000 – 90.000 € | 500 – 1.100 €/m² |
| Mehrfamilienhaus (400 m², 6 WE) | 100.000 – 200.000 € | 350.000 – 700.000 € | 900 – 1.750 €/m² |
| Altbau (vor 1970, 160 m²) | 60.000 – 120.000 € | 180.000 – 350.000 € | 1.100 – 2.200 €/m² |
Teilsanierung vs. Komplettsanierung vs. Kernsanierung
Bevor Sie kalkulieren, sollten Sie den Sanierungsumfang festlegen:
| Art | Was wird gemacht? | Kostenfaktor |
|---|---|---|
| Teilsanierung | Einzelne Gewerke, z.B. nur Bad + Heizung oder nur Dach + Fassade | €€ |
| Komplettsanierung | Alle Gewerke systematisch, Substanz bleibt erhalten | €€€ |
| Kernsanierung | Rückbau bis auf die Rohbausubstanz, kompletter Neuaufbau innen | €€€€ |
Sanierungskosten nach Gewerk: Detaillierte Preistabellen
Dach & Dachsanierung
Das Dach ist die Krone Ihres Hauses – und einer der teuersten Sanierungsposten:
| Maßnahme | Kosten pro m² | EFH (ca. 100-150 m² Dach) |
|---|---|---|
| Neue Dachpfannen (Lattung + Folie) | 95 €/m² | 9.500 – 14.250 € |
| Aufsparrendämmung (GEG-konform) | 220 €/m² | 22.000 – 33.000 € |
| Dachrinnen & Fallrohre erneuern | 55 €/lfm | 2.200 – 3.300 € |
| Dachfenster tauschen | 1.400 €/Stück | 2.800 – 5.600 € |
→ Detaillierte Infos: Dachsanierung Kosten 2026 | Dach dämmen Kosten
Fassade & Dämmung
| Maßnahme | Kosten pro m² | EFH (160–250 m² Fassade) |
|---|---|---|
| Fassade reinigen & streichen | 45 €/m² | 7.200 – 11.250 € |
| WDVS-Dämmung (14–16 cm) + Putz | 195 €/m² | 31.200 – 48.750 € |
| Klinker-Riemchen (Premium) | 280 €/m² | 44.800 – 70.000 € |
| Gerüst (nötig für alle Arbeiten) | 18 €/m² | 2.880 – 4.500 € |
→ Mehr lesen: Fassade dämmen Kosten | Haus streichen Kosten
Fenster & Türen
| Element | Kosten pro Stück | EFH (10–20 Fenster) |
|---|---|---|
| Fenster Standard (2-fach) | 650 € | 6.500 – 13.000 € |
| Fenster Premium (3-fach Verglasung) | 950 € | 9.500 – 19.000 € |
| Elektrische Rollläden | 380 €/Fenster | 3.800 – 7.600 € |
| Haustür (Sicherheit + Wärmeschutz) | 2.500 – 5.000 € | 2.500 – 5.000 € |
→ Detailliert: Fenster austauschen Kosten | Rollläden nachrüsten Kosten | Fenster-Kostenrechner
Heizung & Wärmepumpe
Der Heizungstausch ist seit dem GEG 2024 einer der wichtigsten Sanierungsposten:
| System | Kosten (komplett) | Förderung möglich |
|---|---|---|
| Luft-Wasser-Wärmepumpe | 32.000 € | ✅ Bis 70 % |
| Fußbodenheizung nachrüsten | 140 €/m² | ✅ Über KfW |
| WP + FBH Komplettpaket | 45.000 – 55.000 € | ✅ Bis 70 % |
| Gasheizung (noch erlaubt bis 2028) | 12.000 – 18.000 € | ❌ Keine |
→ Mehr dazu: Wärmepumpe Kosten | Gasheizung tauschen | Fußbodenheizung nachrüsten
Elektroinstallation
| Umfang | Kosten pro m² | EFH (140 m²) |
|---|---|---|
| Basis (Schalter/Steckdosen neu) | 95 €/m² | 13.300 € |
| Komplett-Neuverkabelung (Altbau) | 160 €/m² | 22.400 € |
| Smart Home (KNX-Vorbereitung) | 260 €/m² | 36.400 € |
→ Detailliert: Elektroinstallation Kosten | Smart Home nachrüsten
Badsanierung
| Standard | Kosten (komplett) | Inkl. |
|---|---|---|
| Standard-Bad | 16.000 € | Fliesen, Sanitär, Armaturen |
| Luxus-Bad | 28.000 € | Regendusche, freistehende Wanne, Fußbodenheizung |
→ Vollständiger Guide: Badsanierung Kosten
Bodenbeläge
| Bodentyp | €/m² (inkl. Verlegung) | 140 m² Beispiel |
|---|---|---|
| Laminat | 45 €/m² | 6.300 € |
| Vinyl-Designboden | 85 €/m² | 11.900 € |
| Fliesen | 120 €/m² | 16.800 € |
| Echtholz-Parkett | 140 €/m² | 19.600 € |
→ Vergleich: Fliesen Kosten | Parkett schleifen | Estrich verlegen
Sanierung richtig planen: Die optimale Reihenfolge
Eine Sanierung in der falschen Reihenfolge führt zu doppelten Kosten und Schäden. So machen es Profis:
- Dach & Dachstuhl – Schutz von oben zuerst sichern
- Fassade & Dämmung – Gebäudehülle thermisch schließen
- Fenster & Türen – Luftdichtheit herstellen
- Heizung & Sanitär – Technik auf die neue Hülle abstimmen (Heizlastberechnung!)
- Elektroinstallation – Leitungen ziehen, bevor verputzt wird
- Innenputz & Estrich – Flächen ebnen und trocknen lassen
- Bodenbelag & Malerarbeiten – Den sauberen Feinschliff am Ende
- Außenanlagen – Terrasse, Garten und Zaun ganz zum Schluss
Förderungen & Zuschüsse für Sanierungen 2026
Energetische Sanierungen werden in Deutschland massiv gefördert. Die wichtigsten Programme:
| Programm | Förderung | Maximalbetrag |
|---|---|---|
| KfW 261/262 Kredit | Zinsgünstiger Kredit + Tilgungszuschuss | Bis 150.000 € |
| BAFA Einzelmaßnahmen | 15–20 % Zuschuss (Dämmung, Fenster) | Variiert |
| Heizungstausch-Prämie | 30 % Basis + 20 % Speed-Bonus + 20 % Einkommensbonus | Bis 70 % der Kosten |
| § 35c EStG (Steuer) | 20 % der Kosten über 3 Jahre absetzbar | Max. 40.000 €/Objekt |
| Handwerkerleistungen (§ 35a) | 20 % der Arbeitskosten absetzbar | Max. 1.200 €/Jahr |
Wichtig: BAFA/KfW-Förderung und § 35c nicht kombinierbar – prüfen Sie vorab, welcher Weg günstiger ist. Mehr dazu: Wärmepumpen-Förderung 2026 | Handwerkerrechnung absetzen
Versteckte Kosten bei Sanierungen
Diese oft vergessenen Posten machen schnell 10.000–20.000 € zusätzlich aus:
- Baustelleneinrichtung: Container, Strom, WC, Absperrung – ca. 2.800 € (Haus) bzw. 1.400 € (Wohnung)
- Gerüstbau: 18 €/m² Fassadenfläche – bei 200 m² sind das 3.600 €
- Staubschutz & Bodenschutz: Pauschal ca. 1.200 €
- Altbelag-Entsorgung: Alte Fliesen, Teppich, Tapeten – 15 €/m²
- Schadstoffsanierung: Asbest (ab 30 €/m²), alte Bleileitungen, KMF-Dämmung
- Statik-Gutachten: Bei Wanddurchbrüchen oder Dachumbau 800–2.000 €
- Bauleitung/Architekt: 8–12 % der Bausumme bei Komplettsanierungen
→ Ausführlicher Ratgeber: Was Handwerker wirklich kosten | Handwerker Kosten-Tabelle
Kostenbeispiel: Komplettsanierung EFH (140 m²)
Ein realistisches Beispiel für eine Komplettsanierung eines Einfamilienhauses aus den 1980er-Jahren:
| Gewerk | Maßnahme | Kosten |
|---|---|---|
| Baustelleneinrichtung | Gerüst + Container + Schutz | 5.200 € |
| Dach | Aufsparrendämmung + Neueindeckung | 28.600 € |
| Fassade | WDVS-Dämmung + Putz + Anstrich | 39.000 € |
| Fenster | 15× Premium (3-fach) + 5 Rollläden | 16.150 € |
| Heizung | Wärmepumpe + Fußbodenheizung | 51.600 € |
| Elektro | Neuverkabelung komplett | 22.400 € |
| Bad (2×) | 1× Standard + 1× Luxus | 44.000 € |
| Boden | Vinyl-Designboden (140 m²) | 11.900 € |
| Wände | Spachteln + Streichen | 7.420 € |
| Gesamtsumme (Brutto) | 226.270 € | |
| abzgl. Förderung (WP: ~50 %, Dämmung: ~15 %) | – ca. 35.000 € | |
| Eigenanteil nach Förderung | ca. 191.270 € | |
→ Berechnen Sie Ihr eigenes Budget: Zum Sanierungsrechner →
Sanierung finanzieren: Welche Optionen gibt es?
- KfW-Kredit 261: Bis 150.000 € zu günstigen 1,0–1,5 % Zinsen, 5 Jahre tilgungsfrei
- Eigenkapital + Modernisierungskredit: Bankkredit ab 3,5 % über 10–15 Jahre
- Bausparvertrag: Lohnt sich, wenn bereits angespart – Darlehenszinsen ab 1,5 %
- Rücklagen (WEG): Bei Eigentumswohnungen: Instandhaltungsrücklage für Gemeinschaftseigentum nutzen
Lohnt sich eine energetische Sanierung?
Kurz: Ja, fast immer. Hier die Fakten:
- Energieeinsparung: 50–80 % weniger Heizkosten nach Komplettsanierung
- Amortisation: Bei aktuellen Energiepreisen in 10–15 Jahren
- Wertsteigerung: Sanierte Immobilien erzielen 10–25 % höhere Verkaufspreise
- Energieausweis: Verbesserung von Klasse F/G auf Klasse A/B möglich
- Wohnkomfort: Deutlich besser – kein Zug, gleichmäßige Wärme, besserer Schallschutz
- GEG-Pflicht: Bei größeren Sanierungen gelten ohnehin energetische Mindeststandards
Häufige Fehler bei der Sanierungsplanung
- Kein Puffer eingeplant: 15–20 % Reserve sind Pflicht, besonders bei Altbau
- Falsche Reihenfolge: Erst innen, dann Dach → Wasserschaden bei Regen
- Heizung vor Dämmung: Überdimensionierte Anlage, unnötige Mehrkosten
- Nur ein Angebot: Immer mindestens 3 Angebote vergleichen
- Förderung vergessen: Antrag vor Beginn der Arbeiten stellen!
- Baubegleitung sparen: Ein Energieberater kostet 2.000–3.000 € – spart aber oft das Doppelte
Häufige Fragen zu Sanierungskosten
Was kostet eine Komplettsanierung pro m²?
Eine Komplettsanierung kostet je nach Gebäudetyp und Standard 800–1.800 €/m². Bei Altbauten (vor 1970) kann der Wert auf 1.100–2.200 €/m² steigen. Die Kosten hängen stark vom Zustand der Substanz und den gewählten Materialien ab.
Wie lange dauert eine Komplettsanierung?
Eine Komplettsanierung eines Einfamilienhauses dauert typischerweise 4–8 Monate. Bei bewohnter Sanierung verlängert sich die Dauer um 30–50 %. Eine Kernsanierung kann 8–14 Monate in Anspruch nehmen.
Kann man während der Sanierung im Haus wohnen?
Bei einer Teilsanierung (z.B. nur Dach oder nur Heizung) ist Wohnen möglich, wenn auch eingeschränkt. Bei einer Komplettsanierung sollten Sie ausziehen – vor allem während der Elektro- und Sanitärarbeiten. Rechnen Sie mit ca. 500–1.500 € Mietkosten pro Monat für eine Übergangswohnung.
Was wird bei einer energetischen Sanierung gemacht?
Eine energetische Sanierung umfasst typischerweise: Dachdämmung, Fassadendämmung (WDVS), Fenstertausch (3-fach Verglasung), Heizungstausch (Wärmepumpe) und optional Solarthermie oder Photovoltaik. Ziel: Energieeffizienzklasse A oder B erreichen.
Sanierung oder Neubau – was lohnt sich mehr?
Faustregel: Wenn die Sanierungskosten über 75 % der Neubaukosten liegen, kann ein Neubau wirtschaftlicher sein. Ein Neubau kostet 2026 ca. 2.500–3.500 €/m². Bei einem 140-m²-EFH also 350.000–490.000 €. Eine Komplettsanierung für 150.000–250.000 € ist dann fast immer günstiger.
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