Haus sanieren oder neu bauen? Der große Kostenvergleich 2026
Sanieren oder Neubau? Alle Kosten im Vergleich, wann sich welche Option lohnt, und eine Entscheidungshilfe mit konkreten Rechenbeispielen.
Kostenexperte handwerk.cloud
12. Februar 2026
Sie haben ein älteres Haus geerbt oder gekauft und stehen vor der größten Entscheidung: Sanierung – oder abreißen und neu bauen? Beide Optionen haben Vor- und Nachteile. In diesem Ratgeber vergleichen wir die Kosten, Zeitrahmen und Ergebnisse beider Varianten und geben Ihnen eine klare Entscheidungshilfe.
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Der große Kostenvergleich
| Kriterium | Komplettsanierung | Kernsanierung | Neubau |
|---|---|---|---|
| Kosten pro m² | 800 – 1.800 € | 1.500 – 2.500 € | 2.500 – 3.500 € |
| EFH 140 m² Gesamt | 112.000 – 252.000 € | 210.000 – 350.000 € | 350.000 – 490.000 € |
| + Abrisskosten | Entfällt | Entfällt | 15.000 – 30.000 € |
| + Grundstück vorhanden? | Ja | Ja | Ja (falls Abriss) / Nein (0 €–300.000 €+) |
| Bauzeit | 4 – 8 Monate | 6 – 14 Monate | 10 – 18 Monate |
| Baugenehmigung | Meist nicht nötig | Teilweise nötig | Immer nötig |
| Grundriss frei wählbar? | Nein | Eingeschränkt | Ja, komplett frei |
| Energiestandard erreichbar | EH 85 – EH 55 | EH 55 – EH 40 | EH 40 oder besser |
| Nachhaltigkeit | ✅ Bestandserhalt = weniger CO₂ | ✅ Rohbau bleibt erhalten | ❌ Abriss + Neubau = hoher CO₂-Fußabdruck |
Wann lohnt sich eine Sanierung?
Eine Sanierung ist die bessere Wahl, wenn:
- ✅ Die Bausubstanz gut ist (tragfähige Wände, Decken, Fundament)
- ✅ Das Haus nicht abgerissen werden darf (Denkmalschutz, B-Plan)
- ✅ Die Kosten unter 75 % des Neubaupreises liegen
- ✅ Der Grundriss passt oder nur leicht angepasst werden muss
- ✅ Sie den Charakter des Hauses erhalten möchten (Altbau, Stuck, Dielenboden)
- ✅ Sie schneller einziehen wollen (4–8 vs. 10–18 Monate)
- ✅ Die Nachbarschaft und Lage stimmen
Wann lohnt sich ein Neubau?
Ein Neubau ist sinnvoll, wenn:
- ✅ Die Substanz massiv geschädigt ist (Hausschwamm, Setzrisse, feuchtes Mauerwerk)
- ✅ Der Grundriss nicht passt und nicht sinnvoll änderbar ist
- ✅ Die Sanierungskosten über 75 % des Neubaupreises liegen
- ✅ Sie einen modernen Energiestandard (EH 40 oder besser) wünschen
- ✅ Sie Smart Home, Barrierefreiheit oder Aufstockung planen
- ✅ Das Grundstück vorhanden ist (kein zusätzlicher Kaufpreis)
Rechenbeispiel: EFH 140 m² (Baujahr 1975)
| Position | Komplettsanierung | Neubau (Abriss) |
|---|---|---|
| Abrisskosten | 0 € | 22.000 € |
| Baukörper / Sanierung | 226.000 € | 420.000 € |
| Außenanlagen | 15.000 € | 25.000 € |
| Baunebenkosten | 8.000 € | 35.000 € |
| Förderungen (geschätzt) | - 35.000 € | - 25.000 € |
| Gesamtkosten | ca. 214.000 € | ca. 477.000 € |
| Kostenunterschied | Sanierung spart ca. 263.000 € (55 %) | |
In diesem Beispiel ist die Sanierung klar günstiger – obwohl ein Neubau den moderneren Energiestandard bietet.
Die 75-Prozent-Faustregel
Die wichtigste Regel für Ihre Entscheidung:
- Sanierungskosten < 50 % von Neubau: → Eindeutig sanieren
- Sanierungskosten 50–75 % von Neubau: → Sanieren, wenn Grundriss passt
- Sanierungskosten > 75 % von Neubau: → Neubau prüfen lassen
- Sanierungskosten > 90 % von Neubau: → Neubau fast immer besser
Nachhaltigkeits-Aspekt: Graue Energie
Ein oft vergessener Faktor: Graue Energie. In einem bestehenden Gebäude stecken 50–80 Jahre gebundene Energie (Zement, Ziegel, Stahl). Ein Abriss vernichtet diese Energie und ein Neubau verbraucht dieselbe Menge erneut. Die CO₂-Bilanz einer Sanierung ist fast immer besser als die eines Neubaus – auch wenn der Neubau energetisch effizienter ist.
Häufige Fragen: Sanieren oder Neubau?
Ab welchen Kosten lohnt sich Neubau statt Sanierung?
Wenn die Sanierungskosten über 75 % der Neubaukosten liegen, kann ein Neubau wirtschaftlicher sein. Bei einem EFH kostet ein Neubau 2026 ca. 2.500–3.500 €/m², eine Komplettsanierung ca. 800–1.800 €/m². Der Neubau bietet dann den besseren Energiestandard und freien Grundriss.
Wie lange dauert Sanierung vs. Neubau?
Eine Komplettsanierung dauert 4–8 Monate, ein Neubau (inkl. Abriss, Genehmigung, Bau) dauert 10–18 Monate. Die Sanierung ist also deutlich schneller, besonders da keine Baugenehmigung nötig ist.
Bekommt man für Sanierung oder Neubau mehr Förderung?
Für energetische Sanierungen gibt es aktuell mehr Förderprogramme (BAFA, KfW 261, Heizungstausch-Prämie bis 70 %). Neubauten werden über KfW 297/298 gefördert, allerdings nur bei hohem Effizienzstandard (EH 40). Insgesamt ist die Förderquote bei Sanierungen höher.
Kann man ein Fachwerkhaus sanieren statt abreißen?
Ja – Fachwerkhäuser stehen oft unter Denkmalschutz und dürfen gar nicht abgerissen werden. Die Sanierung ist allerdings aufwändiger (Innendämmung statt WDVS, Sonderfenster). Dafür gibt es die Denkmal-AfA mit bis zu 100 % Abschreibung über 12 Jahre.
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