Mehrfamilienhaus sanieren Kosten 2026: Preise pro m² & WEG-Finanzierung
Was kostet die Sanierung eines Mehrfamilienhauses? Kosten pro m² und Wohneinheit, WEG-Finanzierung, Umlagefähigkeit und Sonderumlagen.
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12. Februar 2026
Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses (MFH) ist ein komplexes Projekt mit vielen Beteiligten. Anders als beim Einfamilienhaus müssen WEG-Beschlüsse, Sonderumlagen und Mieterrechte berücksichtigt werden. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was die MFH-Sanierung 2026 kostet, wie die Finanzierung über die WEG funktioniert und welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
💡 Kostenplanung: Der Sanierungsrechner hat einen eigenen MFH-Modus mit Kosten pro Wohneinheit.
MFH-Sanierung Kosten im Überblick
| Umfang | Kosten pro m² | MFH 400 m² (6 WE) | Pro Wohneinheit |
|---|---|---|---|
| Teilsanierung | 250 – 500 €/m² | 100.000 – 200.000 € | 17.000 – 33.000 € |
| Komplettsanierung | 900 – 1.750 €/m² | 350.000 – 700.000 € | 58.000 – 117.000 € |
| Kernsanierung | 1.400 – 2.200 €/m² | 560.000 – 880.000 € | 93.000 – 147.000 € |
Kosten nach Gewerk (MFH 400 m², 6 WE)
| Gewerk | Gesamtkosten | Pro WE (6 Stück) |
|---|---|---|
| Baustelleneinrichtung + Gerüst | 12.000 € | 2.000 € |
| Dach (Dämmung + Neueindeckung) | 44.000 € | 7.333 € |
| Fassade (WDVS + Putz, 500 m²) | 97.500 € | 16.250 € |
| Fenster (40× 3-fach) | 38.000 € | 6.333 € |
| Heizung (Zentral-WP + FBH) | 120.000 € | 20.000 € |
| Elektro (Steigleitungen + Wohnungen) | 64.000 € | 10.667 € |
| Sanitär (Steigleitungen + 12 Bäder) | 108.000 € | 18.000 € |
| Treppenhaus renovieren | 15.000 € | 2.500 € |
| Aufzug nachrüsten (optional) | 80.000 € | 13.333 € |
| Gesamt (ohne Aufzug) | 498.500 € | 83.083 € |
WEG-Finanzierung: So wird die Sanierung beschlossen
Beschlussfassung
- Ordnungsmäßige Instandhaltung: Einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung
- Bauliche Veränderungen: Doppelt-qualifizierte Mehrheit (2/3 der Stimmen + 50 % der Miteigentumsanteile)
- Energetische Sanierung: Seit WEMoG 2020 erleichterte Beschlussfassung möglich
Finanzierungsoptionen für die WEG
| Option | Geeignet für | Pro / Contra |
|---|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | Kleinere Maßnahmen | ✅ Kein Kredit nötig / ❌ Oft nicht ausreichend |
| Sonderumlage | Mittlere Projekte | ✅ Einmalige Zahlung / ❌ Liquiditätsbelastung |
| WEG-Kredit | Große Sanierungen | ✅ Verteilung der Last / ❌ Zinsen, nicht alle Eigentümer einverstanden |
| KfW-Kredit (WEG-fähig) | Energetische Sanierung | ✅ Günstige Zinsen + Zuschuss / ❌ Aufwändiger Antrag |
Förderrechner mit gestaffelter Berechnung für Mehrfamilienhäuser
Umlagefähigkeit: Was dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?
Für Vermieter in einem MFH ist die Umlagefähigkeit entscheidend:
- Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegbar
- Kappungsgrenze: Max. 3 €/m² in 6 Jahren (bei Mieten unter 7 €/m²: max. 2 €/m²)
- Instandhaltungsanteil abziehen: Kosten, die sowieso fällig gewesen wären (z.B. Dachpfannen-Austausch), sind nicht umlagefähig
- Fördermittel abziehen: Erhaltene Zuschüsse müssen von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden
Rechenbeispiel: Modernisierungsumlage
Fassadendämmung einer 65-m²-Wohnung:
- Anteilige Kosten: 16.250 € × 65/400 = 2.640 €
- Abzgl. Instandhaltungsanteil (30 %): 2.640 × 70 % = 1.848 €
- Modernisierungsumlage: 1.848 × 8 % = 147,84 €/Jahr = 12,32 €/Monat
Besonderheiten bei MFH-Sanierungen
- Steigleitungen: Wasser- und Abwasserleitungen müssen in allen Wohnungen gleichzeitig getauscht werden → hohe Koordination
- Mieterrechte: 3 Monate Ankündigungsfrist, Mietminderung bei Beeinträchtigungen möglich
- Leerstand nutzen: Leerstehende Wohnungen zuerst sanieren, dann vermieten
- Aufzug nachrüsten: Ab 3 Etagen oft wirtschaftlich sinnvoll (Wertsteigerung + Barrierefreiheit)
- Brandschutz: Bei umfangreichen Sanierungen gelten ggf. aktuelle Brandschutzanforderungen
Häufige Fragen zur MFH-Sanierung
Was kostet die Sanierung eines 6-Parteien-Hauses?
Ein 6-Parteien-MFH mit 400 m² Wohnfläche kostet bei einer Komplettsanierung 350.000 bis 700.000 € gesamt, also 58.000 bis 117.000 € pro Wohneinheit. Die Kosten hängen stark vom Baujahr und dem Sanierungsumfang ab.
Können WEGs einen KfW-Kredit aufnehmen?
Ja – seit dem WEMoG können WEGs als Verband eigene Kredite aufnehmen, auch KfW-Förderkredite. Der Beschluss erfordert eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Jeder Eigentümer haftet anteilig.
Müssen alle Eigentümer einer Sanierung zustimmen?
Nein – für ordnungsmäßige Instandhaltung reicht eine einfache Mehrheit. Für bauliche Veränderungen braucht es eine doppelt-qualifizierte Mehrheit. Einzelne Eigentümer können die Sanierung nicht blockieren, müssen aber ihren Anteil zahlen.
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