Sanierungspflicht 2026: Was das GEG von Hausbesitzern verlangt
Welche Sanierungspflichten gelten 2026? GEG-Anforderungen, Austauschpflichten für Heizungen, Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel und Bußgelder.
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12. Februar 2026
Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt es in Deutschland klare Sanierungspflichten für Hausbesitzer. Doch viele Eigentümer wissen nicht genau, wann sie sanieren müssen und wann es freiwillig ist. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über GEG-Pflichten, Austauschpflichten, Fristen und Bußgelder – aktuell für 2026.
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Die wichtigsten Sanierungspflichten im Überblick
| Pflicht | Wann gültig? | Frist | Kosten (ca.) |
|---|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen | Bei Eigentümerwechsel | 2 Jahre nach Kauf | 3.000 – 6.000 € |
| Heizung tauschen (30+ Jahre) | Bei Standard-/Konstanttemperaturkesseln | Sofort fällig | 12.000 – 55.000 € |
| 65-%-Erneuerbare-Pflicht | Bei Neueinbau ab 2026 (Kommunale Wärmeplanung) | Ab Einbau | 32.000 – 55.000 € |
| Energieausweis vorlegen | Bei Verkauf, Vermietung, Neubau | Vor Vertragsschluss | 300 – 500 € |
| Rohrleitungsdämmung | Bei ungedämmten Leitungen in unbeheizten Räumen | Sofort fällig | 500 – 2.000 € |
Pflicht 1: Oberste Geschossdecke dämmen
Die meistbetroffene Pflicht bei Hauskauf oder Erbschaft:
- Wann: Innerhalb von 2 Jahren nach Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung)
- Was: Oberste Geschossdecke oder Dach muss den U-Wert 0,24 W/(m²·K) erreichen
- Ausnahme: Selbstnutzende Eigentümer, die das Haus vor dem 01.02.2002 bewohnt haben
- Kosten: Geschossdecke dämmen ca. 30–50 €/m² = 3.000–6.000 € bei 100–120 m²
- Tipp: Die Geschossdeckendämmung ist eine der kostengünstigsten Maßnahmen mit gutem Effekt
Pflicht 2: Alte Heizkessel tauschen
Das GEG schreibt den Austausch veralteter Heizkessel vor:
- Betroffen: Standard-Heizkessel und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind
- Nicht betroffen: Niedertemperatur- und Brennwertkessel (auch wenn alt)
- Nicht betroffen: Selbstnutzende Eigentümer in Ein-/Zweifamilienhäusern (seit vor 01.02.2002)
- Bei Eigentümerwechsel: Innerhalb von 2 Jahren nach Kauf austauschen
Was kostet der Heizungstausch?
| Neues System | Kosten | Förderung | Eigenanteil |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft-Wasser) | 32.000 € | Bis 70 % | ab 9.600 € |
| Pelletheizung | 25.000 € | Bis 45 % | ab 13.750 € |
| Gasbrennwert (H2-ready) | 12.000 € | Keine | 12.000 € |
| Fernwärme-Anschluss | 5.000 – 15.000 € | Regional | Variiert |
→ Ausführlich: Wärmepumpe Kosten | Gasheizung tauschen
Pflicht 3: 65-%-Erneuerbare-Regel
Die wichtigste Neuerung seit 2024 – mit gestaffeltem Inkrafttreten:
- Neubauten in Neubaugebieten: Seit 01.01.2024
- Bestandsgebäude (>100.000 EW): Ab 30.06.2026 (nach kommunaler Wärmeplanung)
- Bestandsgebäude (<100.000 EW): Ab 30.06.2028
- Bedeutung: 65 % des Wärmebedarfs muss durch erneuerbare Energien gedeckt werden
- Bestehende Heizungen: Dürfen weiterbetrieben und repariert werden – nur bei Neueinbau gilt die Pflicht
Bedingte Pflichten: Bei Sanierung einhalten
Diese Pflichten gelten nur, wenn Sie ohnehin sanieren (keine eigenständige Sanierungspflicht):
| Wenn Sie … | … dann müssen Sie | Mindeststandard |
|---|---|---|
| >10 % der Dachfläche erneuern | GEG-konform dämmen | U ≤ 0,24 W/(m²·K) |
| >10 % der Putzfläche erneuern | GEG-konform dämmen | U ≤ 0,24 W/(m²·K) |
| Fenster austauschen | Mindest-U-Wert einhalten | Uw ≤ 1,3 W/(m²·K) |
| Neue Heizung einbauen | 65 % erneuerbar (nach Frist) | Wärmepumpe, Pellet o.Ä. |
Bußgelder bei Verstößen
Verstöße gegen GEG-Pflichten können teuer werden:
- Fehlender Energieausweis: Bis 10.000 € Bußgeld
- Nicht-Austausch alter Heizkessel: Bis 50.000 € Bußgeld
- Fehlende Dämmung (Pflicht bei Eigentümerwechsel): Bis 50.000 € Bußgeld
- Verstoß gegen 65-%-Pflicht: Bis 50.000 € Bußgeld
In der Praxis werden Bußgelder eher selten verhängt – aber bei Hausverkauf kann ein Energieberater die Verstöße aufdecken, was den Kaufpreis erheblich drückt.
Was muss ich nach dem Hauskauf sanieren?
Wenn Sie ein Haus gekauft oder geerbt haben, prüfen Sie diese Checkliste:
- ☐ Heizkessel: Älter als 30 Jahre? Standard-/Konstanttemperaturkessel? → Austauschpflicht (2 Jahre)
- ☐ Oberste Geschossdecke: Ungedämmt? → Dämmung nachrüsten (2 Jahre)
- ☐ Rohrleitungen: Ungedämmte Heizungs-/Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen? → Sofort dämmen
- ☐ Energieausweis: Gültig? Wurde beim Kauf vorgelegt?
- ☐ Rauchwarnmelder: In allen Bundesländern Pflicht in Schlaf- und Kinderzimmern + Fluren
Häufige Fragen zur Sanierungspflicht
Muss ich mein Haus energetisch sanieren?
Eine generelle Sanierungspflicht für bestehende Gebäude gibt es nicht. Pflichten entstehen nur bei: Eigentümerwechsel (Geschossdecke + ggf. Heizung), alten Heizkesseln (>30 Jahre), oder wenn Sie ohnehin sanieren (>10 % der Fläche → GEG-Standards einhalten).
Was passiert bei der EU-Gebäuderichtlinie?
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) fordert, dass die energetisch schlechtesten 16 % der Gebäude bis 2030 saniert werden. Die nationale Umsetzung in Deutschland steht noch aus, könnte aber zusätzliche Pflichten für Gebäude mit Energieeffizienzklasse G und F bringen.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja: Selbstnutzende Eigentümer in Ein-/Zweifamilienhäusern, die das Gebäude vor dem 01.02.2002 bewohnt haben, sind von den meisten Pflichten ausgenommen. Bei Verkauf oder Vermietung entfällt diese Ausnahme.
Nächster Schritt
Berechnen Sie mit dem Sanierungsrechner, was die Pflichtmaßnahmen für Ihr Gebäude kosten. Weitere Ratgeber: