Altbausanierung Kosten 2026: Preise, Tipps & Fallstricke
Was kostet die Sanierung eines Altbaus? Preise pro m² für Häuser vor 1970, typische Überraschungen und wie Sie die Kosten im Griff behalten.
60.000 € für eine Teilsanierung – oder 350.000 € für die Komplett-Kernsanierung? Altbauten haben Charme, aber hinter Stuck und Dielenboden lauern oft Asbest, Bleileitungen und feuchte Keller. Allein die Überraschungen können 20.000–40.000 € kosten. Wie Sie Ihr Budget realistisch planen – und warum Sie bei Häusern vor 1960 mindestens 25 % Sicherheitspuffer brauchen.
⚡ Kurz & knapp: Altbausanierung Kosten 2026
- Teilsanierung (Bad + Heizung): 400 – 750 €/m²
- Komplettsanierung: 1.100 – 1.800 €/m²
- Kernsanierung: 1.500 – 2.200 €/m²
- 160-m²-Altbau (komplett): 180.000 – 350.000 €
- Typische Überraschungen: 5.000 – 40.000 € Mehrkosten
- Förderung: KfW bis 150.000 € + BAFA 15–20 % + Denkmal-AfA
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Altbausanierung Kosten: Die große Übersicht
Altbauten (vor 1970) sind deutlich teurer in der Sanierung als jüngere Gebäude. Der Grund: Oft müssen Grundleitungen, Elektrik und Statik komplett erneuert werden.
| Sanierungsumfang | Kosten pro m² | Altbau 160 m² |
|---|---|---|
| Teilsanierung (Bad + Heizung) | 400 – 750 €/m² | 60.000 – 120.000 € |
| Komplettsanierung | 1.100 – 1.800 €/m² | 180.000 – 290.000 € |
| Kernsanierung (Rückbau bis Rohbau) | 1.500 – 2.200 €/m² | 240.000 – 350.000 € |
Die Kostenübersicht gibt eine grobe Richtung – doch bei Altbauten sind es die Überraschungen, die das Budget sprengen. Welche das sind und wie teuer sie werden:
Typische Überraschungen bei Altbauten
Diese versteckten Kosten treten bei Altbauten besonders häufig auf:
| Überraschung | Häufigkeit | Mehrkosten |
|---|---|---|
| Asbest (Boden, Dach, Fassade) | Sehr häufig (Bauj. 1950–1990) | 5.000 – 20.000 € |
| Blei-Wasserleitungen | Häufig (vor 1973) | 8.000 – 15.000 € |
| Fehlende Horizontalsperre (Kellerfeuchte) | Häufig (vor 1960) | 10.000 – 25.000 € |
| Maroder Dachstuhl (Holzschädlinge) | Gelegentlich | 15.000 – 40.000 € |
| Steigleitungen Abwasser (Guss) | Häufig (vor 1970) | 3.000 – 8.000 € |
| Statische Mängel (tragende Wände) | Gelegentlich | 5.000 – 15.000 € |
→ Mehr zu versteckten Kosten: Was Handwerker wirklich kosten
Jetzt wissen Sie, was auf Sie zukommen kann – schauen wir uns die Kosten nach Gewerk genauer an.
Altbausanierung nach Gewerk
Dach & Fassade
Die Gebäudehülle ist bei Altbauten fast immer sanierungsbedürftig:
- Dach: Aufsparrendämmung + Neueindeckung: 220–315 €/m² (Details)
- Fassade: WDVS-Dämmung + Putz: 195 €/m² – bei denkmalgeschützten Gebäuden: Innendämmung ab 120 €/m² (Details)
- Fenster: In Altbauten oft Sondermaße → 20–30 % Aufpreis gegenüber Standardfenstern (Details)
Elektro & Sanitär
Bei Altbauten ist die Elektroinstallation fast immer komplett zu erneuern:
- Neuverkabelung: 160 €/m² – bei 160 m² = ca. 25.600 € (Altbau-Elektrik Details)
- Zählerschrank umrüsten: 2.500–4.000 € (auf aktuelle TAB)
- Wasserleitungen komplett: 8.000–15.000 € (Kupfer statt Blei/Stahl)
- Abwasserleitungen: Gussrohre tauschen 3.000–8.000 €
Heizung & Energie
Altbauten haben typischerweise Öl- oder Gasheizungen die 20–40 Jahre alt sind:
- Wärmepumpe: Im Altbau nur sinnvoll nach Dämmung – ca. 32.000 € + FBH 140 €/m² (Details)
- Heizkörper tauschen: 500–800 € pro Stück (bei Radiator-Bestand)
- Alternative: Gasbrennwert als Übergangslösung: 12.000–18.000 € (Details)
Altbau: Denkmalschutz beachten
Steht Ihr Altbau unter Denkmalschutz, gelten besondere Regeln:
- Außendämmung oft nicht erlaubt → Innendämmung als Alternative (120–160 €/m²)
- Fenster müssen optisch passen → Sonderanfertigungen mit historischen Profilen (30–50 % Aufpreis)
- Erhöhte Fördermöglichkeiten: Denkmal-AfA (§ 7i EStG) mit 9 % Abschreibung über 8 Jahre
- Genehmigungspflicht für jede sichtbare Veränderung an der Fassade
Kostenbeispiel: Altbau-Komplettsanierung (160 m², Baujahr 1955)
| Gewerk | Kosten |
|---|---|
| Dach (Dämmung + Neueindeckung) | 35.000 € |
| Fassade (WDVS + Putz) | 42.000 € |
| Fenster & Türen (15× Sondermaß) | 18.000 € |
| Elektro (Komplett-Neuverkabelung) | 25.600 € |
| Sanitär (Leitungen + 2 Bäder) | 48.000 € |
| Heizung (Wärmepumpe + FBH) | 54.400 € |
| Boden (Vinyl-Design, 160 m²) | 13.600 € |
| Wände (Spachteln + Malen) | 8.500 € |
| Schadstoffsanierung (Asbest) | 8.000 € |
| Keller abdichten | 12.000 € |
| Gesamtsumme | 265.100 € |
| Pro m² | ca. 1.657 €/m² |
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Förderungen für Altbausanierungen
- BAFA-Zuschuss: 15–20 % für Dämmung und Fenstertausch
- KfW-Kredit: Bis 150.000 € zinsgünstig für Komplettsanierung zum Effizienzhaus
- Heizungstausch: Bis 70 % Zuschuss beim Umstieg auf Wärmepumpe
- Denkmal-AfA: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre = 100 % absetzbar
→ Alle Förderoptionen: Wärmepumpen-Förderung | Handwerkerrechnung absetzen
Kostenloser Förderrechner: KfW, BAFA & Steuerbonus im Vergleich
Häufige Fragen zur Altbausanierung
Wann lohnt sich eine Altbausanierung?
Eine Altbausanierung lohnt sich, wenn die Sanierungskosten unter 75 % der Neubaukosten liegen. Bei einem Neubau von 2.500–3.500 €/m² und Sanierungskosten von 1.100–2.200 €/m² ist die Sanierung fast immer günstiger. Zudem bleibt bei guter Substanz der Charme der Altbausubstanz erhalten.
Was muss bei einem Altbau vor 1960 beachtet werden?
Häuser vor 1960 haben häufig: Bleileitungen, feuchte Keller ohne Horizontalsperre, Gusseisen-Abwasser, alte Hutschienenzähler und oft keine Erdung. All das muss bei der Kostenkalkulation einbezogen werden.
Kann man einen Altbau bewohnen während der Sanierung?
Bei einer Teilsanierung (z.B. nur Dach + Fassade) ist das möglich. Bei einer Kernsanierung muss man ausziehen – rechnen Sie mit 4–8 Monaten Bauzeit und 500–1.500 €/Monat für eine Übergangswohnung.
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Fenster- & Bauelemente-Experte, Unternehmer
Veröffentlicht: 12. Februar 2026• Aktualisiert: 6. März 2026
John Neufeldt ist Unternehmer im Handwerk und Inhaber von Meylen.de (Fenstersysteme) sowie Garten-Eifel.de (GaLaBau). Sein Werdegang führt von der Fenstermontage über Schüco-zertifizierte Fertigung bis zur Geschäftsführung eines Fensterproduktionswerks. Auf handwerk.cloud teilt er sein Praxiswissen zu Fenstern, Haustüren, Garagentoren und Betriebsführung im Handwerk.