Sanierung finanzieren 2026: KfW, Kredit & Fördermittel clever kombinieren
Wie finanziert man eine Haussanierung? KfW-Kredit, BAFA-Zuschuss, Bausparvertrag und steuerliche Absetzung im Vergleich.
Kostenexperte handwerk.cloud
12. Februar 2026
Eine Komplettsanierung kostet schnell 150.000–300.000 € – das stemmen die wenigsten Hausbesitzer aus der Portokasse. Doch es gibt zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten: zinsgünstige KfW-Kredite, BAFA-Zuschüsse, steuerliche Abzüge und clevere Kombinationen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Finanzierungsbausteine es gibt und wie Sie den optimalen Mix finden.
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Die 5 Finanzierungs-Bausteine im Überblick
| Baustein | Max. Betrag | Konditionen | Für wen? |
|---|---|---|---|
| KfW-Kredit (261/262) | Bis 150.000 € | 0,5–1,5 % Zins + Tilgungszuschuss | Effizienzhaus-Sanierung |
| BAFA-Zuschuss | 15–70 % der Kosten | Rückzahlungsfrei! | Einzelmaßnahmen + Heizung |
| Modernisierungskredit | Bis 100.000 €+ | 3,5–6 % Zins, 10–15 Jahre | Nicht-energetische Sanierung |
| Bausparvertrag | Bausparsumme | 1,5–2,5 % Zins (Darlehen) | Wenn bereits angespart |
| § 35c EStG (Steuer) | Bis 40.000 € Abzug | 20 % über 3 Jahre absetzbar | Selbstnutzer, hohe Steuerlast |
Baustein 1: KfW-Kredit für die Sanierung
Der KfW-Kredit 261 ist das Kerninstrument für größere energetische Sanierungen:
- Kreditbetrag: Bis 150.000 € pro Wohneinheit
- Zinssatz: Ab 0,5 % (deutlich unter Marktzins!)
- Tilgungsfreie Anlaufphase: Bis zu 5 Jahre – ideal für die Bauphase
- Tilgungszuschuss: 5–25 % je nach Effizienzhaus-Stufe (wird direkt vom Kredit abgezogen)
- Laufzeit: 4–30 Jahre wählbar
- Voraussetzung: Sanierung zum Effizienzhaus (EH 40–85) mit Energieberater
KfW-Tilgungszuschüsse nach Effizienzhaus-Stufe
| Stufe | Tilgungszuschuss | Bei 150.000 € Kredit |
|---|---|---|
| EH 85 | 5 % | 7.500 € |
| EH 70 | 10 % | 15.000 € |
| EH 55 | 15 % | 22.500 € |
| EH 40 | 20 % | 30.000 € |
| EH 40 Plus (mit PV) | 25 % | 37.500 € |
Baustein 2: BAFA-Zuschüsse (geschenktes Geld!)
Das BAFA fördert Einzelmaßnahmen – auch ohne Gesamtsanierung:
| Maßnahme | Förderung | + iSFP-Bonus |
|---|---|---|
| Dachdämmung | 15 % | +5 % = 20 % |
| Fassadendämmung | 15 % | +5 % = 20 % |
| Fensteraustausch | 15 % | +5 % = 20 % |
| Heizungstausch (Wärmepumpe) | 30 % Basis | +20 % Speed + 20 % Einkommen = bis 70 % |
| Lüftungsanlage | 15 % | +5 % = 20 % |
Wichtig: BAFA-Zuschuss und § 35c sind nicht kombinierbar für dieselbe Maßnahme. Sie müssen sich entscheiden!
Baustein 3: Steuerliche Absetzung (§ 35c EStG)
Für Selbstnutzer, die keine BAFA/KfW-Förderung nutzen möchten oder können:
- Was: 20 % der Kosten energetischer Sanierungen absetzbar
- Verteilung: 7 % im 1. Jahr, 7 % im 2. Jahr, 6 % im 3. Jahr
- Maximum: 40.000 € pro Objekt (= 200.000 € förderfähige Kosten)
- Vorteil: Kein Antrag vor Baubeginn nötig, Steuererklärung reicht
- Nachteil: Effekt erst bei der Steuererklärung, Höhe abhängig von Steuersatz
Wann ist § 35c besser als BAFA?
- ✅ Bei hoher Steuerlast (Spitzensteuersatz 42 %+) und Kosten über 100.000 €
- ✅ Wenn Sie den Förderantrag vergessen haben (§ 35c geht nachträglich!)
- ✅ Bei Maßnahmen, für die es keine BAFA-Förderung gibt (z.B. bestimmte Sanierungsumfänge)
- ❌ Bei niedrigem Einkommen – dann ist der BAFA-Zuschuss fast immer besser
Baustein 4: Modernisierungskredit der Hausbank
Für nicht-energetische Sanierungen (z.B. Badsanierung, Boden, Küche):
- Betrag: Typisch 10.000–100.000 €
- Zinssatz: 3,5–6 % (marktüblich, Stand 2026)
- Laufzeit: 5–15 Jahre
- Sicherheit: Meist unbesichert bis 50.000 €, darüber Grundschuld
- Vorteil: Flexibel, keine energetischen Auflagen
Baustein 5: Bausparvertrag
- Sinnvoll, wenn: Bereits ein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden ist
- Darlehenszins: 1,5–2,5 % (festgeschrieben bei Vertragsschluss)
- Vorteil: Planungssicherheit durch feste Zinsen
- Nachteil: Muss lange vorher abgeschlossen werden, Sparphase dauert Jahre
Finanzierungs-Beispiel: Komplettsanierung 226.000 €
| Baustein | Betrag | Rate/Monat |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 50.000 € | – |
| KfW-Kredit 261 (1 % Zins, 20 Jahre) | 150.000 € | ca. 690 € |
| abzgl. KfW-Tilgungszuschuss (EH 70: 10 %) | – 15.000 € | – |
| BAFA Heizungstausch (50 % von 52.000 €) | – 26.000 € | – |
| Modernisierungskredit Restbetrag | 67.000 € | ca. 620 € |
| Finanzierung gesamt | 226.000 € | ca. 1.310 €/Monat |
Einsparung durch Förderung: 41.000 € = 18 % der Gesamtkosten.
Die 5 häufigsten Finanzierungs-Fehler
- Förderung nicht vor Baubeginn beantragt – Verlust von 10.000–50.000 €
- Nur eine Finanzierungsquelle genutzt – Die Kombination ist der Schlüssel
- BAFA + § 35c für dieselbe Maßnahme beantragt – Nicht erlaubt, führt zur Rückzahlung
- Kein Eigenkapital eingeplant – 10–20 % Eigenanteil senkt die Kreditkosten erheblich
- KfW-Kredit bei falscher Bank beantragt – Nicht jede Bank leitet KfW-Mittel weiter
Häufige Fragen zur Sanierungsfinanzierung
Kann ich eine Sanierung ohne Eigenkapital finanzieren?
Grundsätzlich ja – der KfW-Kredit 261 finanziert bis 150.000 € und der Heizungstausch wird bis 70 % bezuschusst. Den Rest kann ein Modernisierungskredit abdecken. Allerdings sind die Zinsen ohne Eigenkapital höher und die monatliche Belastung deutlich größer.
Was ist günstiger: BAFA-Zuschuss oder steuerliche Absetzung?
In den meisten Fällen ist der BAFA-Zuschuss günstiger, weil er sofort ausgezahlt wird und einkommensunabhängig ist. § 35c lohnt sich nur bei sehr hoher Steuerlast (Spitzensteuersatz) und großen Investitionssummen über 100.000 €.
Wie schnell wird BAFA-Förderung ausgezahlt?
Die Bearbeitungszeit beträgt aktuell 8–16 Wochen nach Einreichung des Verwendungsnachweises. Planen Sie diese Wartezeit in Ihre Liquiditätsplanung ein!
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