Grunderwerbsteuer sparen: 7 legale Strategien beim Immobilienkauf 2026

22.750 € Grunderwerbsteuer auf einen Schlag – so viel kostet der Hauskauf in NRW bei 350.000 € Kaufpreis. Doch wussten Sie, dass Sie legal bis zu 3.000–5.000 € sparen können, ohne einen einzigen Euro weniger für Ihre Immobilie zu zahlen? Die meisten Käufer verschenken bares Geld, weil sie diese Strategien nicht kennen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche 7 Hebel Sie nutzen können – mit konkreten Rechenbeispielen für jede Methode.

> **💡 Steuer berechnen:** Nutzen Sie unseren kostenlosen [Grunderwerbsteuer-Rechner](/tools/grunderwerbsteuer-rechner) mit Zubehör-Abzug und Bundesland-Vergleich, um Ihr Sparpotenzial zu ermitteln. ## Was ist die Grunderwerbsteuer – und warum ist sie so teuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Ländersteuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällig wird. Sie ist der größte einzelne Nebenkosten-Posten beim Immobilienkauf – deutlich mehr als Notar (ca. 1,5 %) oder Grundbucheintragung (0,5 %).

Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Das Ergebnis: Ein gewaltiger Unterschied zwischen den Ländern. Bei einem 400.000 €-Haus zahlen Sie in Bayern 14.000 €, in NRW jedoch 26.000 € – das sind 12.000 € Differenz für die exakt gleiche Immobilie.

### Die Grunderwerbsteuer-Sätze 2026 im Überblick

Die Zahlen sind eindeutig – doch umziehen können die wenigsten Käufer. Umso wichtiger sind die folgenden 7 legalen Spar-Strategien, die unabhängig vom Bundesland funktionieren.

## Strategie 1: Zubehör im Kaufvertrag separat ausweisen

Die wirksamste und einfachste Methode, Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Idee: Nur der Grundstücks- und Gebäudewert wird besteuert. Bewegliche Gegenstände (Zubehör) gehören nicht dazu.

### Was zählt als Zubehör?

Als Zubehör gelten alle Gegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind:

- **Einbauküche** – der Klassiker: Wert oft 5.000–25.000 € - **Sauna** – freistehend oder modular: 3.000–15.000 € - **Markisen und Jalousien** – sofern nicht baulich integriert: 1.000–5.000 € - **Gartenhaus / Carport** – nicht fundamentiert: 2.000–10.000 € - **Kaminofen** – freistehend, nicht gemauert: 1.000–5.000 € - **Einbauschränke** – wenn ohne Substanzverlust entfernbar: 1.000–8.000 € - **Smart-Home-Geräte** – Thermostate, Kameras, Lautsprecher: 500–3.000 € - **Waschmaschine und Trockner** – bei Übernahme: 500–2.000 € ### Rechenbeispiel: Küche + Sauna ### So setzen Sie es um 1. **Vor dem Notartermin:** Listen Sie alle beweglichen Gegenstände mit realistischen Zeitwerten auf 2. **Im Kaufvertrag:** Lassen Sie den Notar die Gegenstände mit Einzelwerten aufführen 3. **Formulierung:** „Im Kaufpreis ist Zubehör im Wert von X € enthalten, aufgeschlüsselt wie folgt: ..." 4. **Belege aufbewahren:** Kaufrechnungen der Gegenstände als Nachweis bereithalten ## Strategie 2: Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Diese Strategie funktioniert nur bei Eigentumswohnungen – wird aber von den meisten Käufern übersehen. Bei der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) zahlt jeder Eigentümer in eine Instandhaltungsrücklage ein. Beim Kauf geht der angesparte Anteil des Verkäufers auf den Käufer über.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Die Instandhaltungsrücklage ist kein Teil des Grundstücks und darf von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden (BFH, II R 25/06).

### Rechenbeispiel

Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage muss im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Fragen Sie die Hausverwaltung nach dem aktuellen Stand und teilen Sie dies dem Notar mit.

## Strategie 3: Kaufpreisaufteilung bei Grundstück + Gebäude

Wenn Sie ein Grundstück mit bestehendem Gebäude kaufen, können Sie den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilen. Das spart zwar keine Grunderwerbsteuer direkt, kann aber bei vermieteten Immobilien die AfA (Absetzung für Abnutzung) erhöhen – denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben.

Indirekt wirkt sich das über die Jahre deutlich stärker aus als die einmalige Grunderwerbsteuer:

### Rechenbeispiel

*Bei Spitzensteuersatz 42 %. Über 50 Jahre AfA-Zeitraum: bis zu 21.000 € Unterschied.

Diese Strategie lohnt sich besonders bei Grundstücken in teuren Lagen (München, Hamburg, Frankfurt), wo der Grundstücksanteil überproportional hoch ist. Ein Sachverständigengutachten (ca. 500–1.500 €) macht sich schnell bezahlt.

## Strategie 4: Grundstückskauf und Hausbau trennen

Beim Neubau lässt sich die Grunderwerbsteuer massiv reduzieren, wenn Grundstücks- und Hausbauvertrag voneinander getrennt werden:

- **Grundstücksvertrag:** Sie kaufen nur das Grundstück → GrESt fällt nur auf den Grundstückspreis an - **Bauvertrag:** Den Hausbauvertrag schließen Sie separat → keine GrESt auf die Baukosten ### Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Brandenburg

Bei Bauträger-Projekten (Grundstück + Haus aus einer Hand) ist die Trennung in der Regel nicht möglich – hier besteuert das Finanzamt den Gesamtpreis. Aber bei separatem Grundstückskauf mit individuellem Architektenhaus funktioniert diese Strategie hervorragend.

## Strategie 5: Zeitpunkt des Kaufvertrags beachten

Da der Beurkundungstermin (nicht das Datum der Eigentumsübertragung!) maßgeblich ist, lohnt sich ein Blick auf geplante Steuersatzänderungen im jeweiligen Bundesland. Ein Beispiel aus der jüngsten Vergangenheit:

- **Thüringen 2024:** Senkung von 6,5 % auf 5,0 % – wer den Kauf um wenige Wochen verschob, sparte bei 400.000 € satte **6.000 €** - **Hamburg 2023:** Erhöhung von 4,5 % auf 5,5 % – wer vorher kaufte, sparte **4.000 €** bei 400.000 €

Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob in Ihrem Bundesland Steuersatzänderungen geplant sind. Die Landesfinanzministerien kommunizieren solche Änderungen in der Regel 6–12 Monate im Voraus.

### Tipp: Mehrere Kaufverträge bei Teilkäufen

Wenn Sie von verschiedenen Eigentümern kaufen (z.B. Grundstück von Privatperson, angrenzende Fläche von der Gemeinde), werden die Kaufpreise nicht zusammengerechnet. Jeder Vertrag wird einzeln besteuert.

## Strategie 6: Share-Deal statt Asset-Deal (für Investoren)

Für professionelle Immobilieninvestoren gibt es eine weitere Möglichkeit: Statt die Immobilie direkt zu kaufen (Asset-Deal), können sie Anteile an einer Gesellschaft erwerben, die die Immobilie hält (Share-Deal).

Seit der Reform 2024 fällt Grunderwerbsteuer erst an, wenn mindestens 90 % der Anteile innerhalb von 10 Jahren erworben werden. Das eröffnet Gestaltungsspielräume für große Transaktionen.

## Strategie 7: Familieninterne Übertragung statt Kauf

Unter bestimmten Verwandten fällt gar keine Grunderwerbsteuer an – ein enormer Vorteil gegenüber dem freien Markt:

### Steuerfreie Übertragungen - **Ehepartner / Lebenspartner** → komplett grunderwerbsteuerfrei - **Eltern ↔ Kinder** (in gerader Linie) → komplett grunderwerbsteuerfrei - **Schenkungen** → ebenfalls grunderwerbsteuerfrei (aber ggf. Schenkungssteuer) - **Erbschaften** → grunderwerbsteuerfrei (aber ggf. [Erbschaftsteuer](/tools/erbschaftsteuer-rechner)) ### Rechenbeispiel: Eltern übertragen an Kind

Bei einem Immobilienwert bis 400.000 € zahlt ein Kind also weder Grunderwerbsteuer noch Schenkungssteuer. Das ergibt eine Gesamtersparnis von bis zu 26.000 € in NRW – allein bei der Grunderwerbsteuer.

> **Weiterführend:** Alle Details zu Freibeträgen und Steuerklassen finden Sie in unserem [Erbschaftsteuer-Rechner](/tools/erbschaftsteuer-rechner). ## Wie viel können Sie insgesamt sparen? – Kombinationsbeispiel

Die besten Ergebnisse erzielen Sie, wenn Sie mehrere Strategien kombinieren. In der Praxis lassen sich Strategie 1 (Zubehör) und Strategie 2 (Instandhaltungsrücklage) fast immer anwenden:

1.658 € gespart – mit minimalem Aufwand. Der Notar muss lediglich die Positionen im Vertrag aufnehmen. Die Kosten dafür? Meistens 0 €, da es Teil der normalen Beurkundung ist.

## Häufige Fehler, die Grunderwerbsteuer kosten 1. **Zubehör nicht ausweisen lassen** – Der häufigste Fehler. Viele Käufer wissen gar nicht, dass sie Küche, Sauna & Co. abziehen können 2. **Zu spät den Notar informieren** – Nachträglich lässt sich der Kaufvertrag nicht mehr ändern 3. **Unrealistische Zubehörwerte ansetzen** – Das Finanzamt kann Nachweise verlangen. Eine 30 Jahre alte Küche für 20.000 € aufzuführen wird nicht akzeptiert 4. **Grundstück + Haus beim Bauträger als Gesamtpaket kaufen** – Die Trennung muss vor Vertragsschluss geplant werden 5. **Frist verpassen** – Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb von 4 Wochen nach Bescheid gezahlt werden. Ohne Zahlung keine Grundbucheintragung! ## Grunderwerbsteuer und weitere Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Nutzen Sie unsere Rechner für die Gesamtplanung:

- **[Grunderwerbsteuer-Rechner](/tools/grunderwerbsteuer-rechner)** – Steuer sofort berechnen mit Zubehör-Abzug - **[Hauskauf-Nebenkosten-Rechner](/tools/hauskauf-nebenkosten-rechner)** – Alle Nebenkosten auf einen Blick - **[Baufinanzierungsrechner](/tools/baufinanzierungsrechner)** – Monatliche Rate und Tilgungsplan - **[Mietrendite-Rechner](/tools/mietrendite-rechner)** – Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage? ## FAQ: Grunderwerbsteuer sparen

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei vermieteten Immobilien ja – als Anschaffungsnebenkosten über die AfA. Bei Eigennutzung ist kein Abzug möglich. Nutzen Sie unseren AfA-Rechner für die genaue Berechnung.

Was passiert, wenn ich den Kaufvertrag rückgängig mache?

Wird der Vertrag innerhalb von 2 Jahren rückabgewickelt, kann die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden (§ 16 GrEStG). Danach verfällt der Anspruch.

Gibt es einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer?

Stand 2026 gibt es in Deutschland keinen Freibetrag. Es gibt lediglich eine Freigrenze von 2.500 € – bei Kaufpreisen darunter fällt keine Steuer an. Ein Erstkäufer-Freibetrag (z.B. 250.000 €) wird immer wieder diskutiert, ist aber noch nicht umgesetzt.

Fällt bei einer Zwangsversteigerung auch Grunderwerbsteuer an?

Ja. Auch bei Zwangsversteigerungen ist Grunderwerbsteuer fällig – berechnet auf das Meistgebot (Zuschlagspreis). Ein Vorteil: Da Zwangsversteigerungspreise oft unter dem Marktwert liegen, ist auch die GrESt niedriger.

Wie schnell muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Der Steuerbescheid kommt ca. 6–8 Wochen nach Beurkundung. Ab dem Bescheid haben Sie 4 Wochen Zahlungsfrist. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne diese ist keine Grundbucheintragung möglich.

Quelle: GrEStG, BFH-Urteil II R 25/06 | handwerk.cloud | Stand: 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei komplexen Gestaltungen empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters.