Mietrendite berechnen: Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite erklärt (2026)

Eine Eigentumswohnung für 250.000 € mit 850 € Kaltmiete klingt nach einer soliden Anlage – 4,08 % Bruttorendite. Doch rechnen Sie alle Kosten dazu, bleiben nur noch 2,93 % Nettorendite. Genau diese Differenz von über einem Prozentpunkt unterschätzen die meisten Einsteiger – und kaufen am Ende Immobilien, die sich nie rechnen.

In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite korrekt berechnen, welche versteckten Kosten Ihre Rendite auffressen und ab wann sich eine Kapitalanlage wirklich lohnt – mit konkreten Zahlen aus dem deutschen Markt 2026.

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite zeigt Ihnen, wie viel Prozent Ihres eingesetzten Kapitals Sie jährlich durch Mieteinnahmen zurückverdienen. Sie ist das wichtigste Kriterium, um den finanziellen Erfolg einer Immobilieninvestition zu messen – vergleichbar mit der Rendite einer Aktie oder eines Sparkontos, aber mit dem Vorteil von Fremdkapitalhebel und Inflationsschutz.

Es gibt drei wesentliche Rendite-Kennzahlen, die Sie kennen müssen:

Hinweis: Zusätzlich gibt es den Kaufpreisfaktor (auch „Vervielfältiger"): Kaufpreis ÷ Jahresmiete. Er zeigt, wie viele Jahre Mieteinnahmen Sie brauchen, um den Kaufpreis zurückzubekommen. Unter 20 gilt als günstig, über 30 als teuer.

Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite ist der einfachste Schnellcheck. Sie vergleicht die Jahresmiete direkt mit dem Kaufpreis – ohne Berücksichtigung von Nebenkosten, laufenden Kosten oder Finanzierung.

Formel

Bruttomietrendite = (Monatliche Kaltmiete × 12) ÷ Kaufpreis × 100

Beispielrechnung

Einordnung: 4,08 % Bruttomietrendite ist ein solider Wert. In begehrten Großstädten wie München oder Hamburg liegen die Bruttorenditen oft nur bei 2,5–3,5 %, während in B- und C-Lagen durchaus 5–7 % möglich sind.

Aber Vorsicht: Diese Zahl ist trügerisch optimistisch. Sie verrät Ihnen nicht, was am Monatsende wirklich übrig bleibt. Dazu brauchen Sie die Nettomietrendite.

Nettomietrendite berechnen

Die Nettomietrendite berücksichtigt die tatsächlichen Kosten – sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten. Sie zeigt, was von der Miete wirklich bei Ihnen ankommt.

Formel

Nettomietrendite = (Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten − Mietausfallrisiko − Instandhaltung) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Die Kaufnebenkosten variieren stark, weil die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist:

Typische Gesamtnebenkosten: Grunderwerbsteuer + Notar & Grundbuch (~2,0 %) + Maklerprovision (~3,57 %). Ohne Makler sinken die Nebenkosten um 3–4 Prozentpunkte.

Laufende Kosten, die Sie einplanen müssen

Neben den Kaufnebenkosten gibt es laufende Kosten, die Ihre Rendite schmälern – und die Sie nicht auf den Mieter umlegen können:

Beispielrechnung: Nettomietrendite

Fazit: Von den 4,08 % Bruttorendite bleiben nach Berücksichtigung aller Kosten nur noch 2,93 % Nettorendite. Das ist der Unterschied, den viele Anfänger unterschätzen – und genau deshalb sollten Sie immer mit der Nettomietrendite rechnen.

Doch die Nettorendite allein erzählt noch nicht die ganze Geschichte. Wenn Sie einen Bankkredit nutzen, kommt der sogenannte Leverage-Effekt ins Spiel – und der kann Ihre Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital vervielfachen.

Eigenkapitalrendite: Der Hebel-Effekt

Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) ist die Kennzahl, die Immobilien-Investoren am meisten interessiert. Sie zeigt, wie viel Rendite Sie auf Ihr tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielen – und hier kommt der berühmte Leverage-Effekt (Fremdkapitalhebel) ins Spiel.

Formel

Eigenkapitalrendite = (Netto-Jahresertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100

So funktioniert der Hebel

Wenn Sie eine Immobilie teilweise mit Fremdkapital (Bankkredit) finanzieren und die Nettomietrendite höher ist als der Darlehenszins, „hebeln" Sie Ihre Eigenkapitalrendite nach oben. Je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, desto höher die EK-Rendite – aber auch das Risiko.

Beispiel mit 3,8 % Zinsen und 2 % Tilgung. Bei niedrigeren Zinsen verschiebt sich der Break-even zugunsten geringerer EK-Quoten.

Kaufpreisfaktor: Der schnelle Richtwert

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert hat:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Faustregeln für Kapitalanleger:

• Ein Kaufpreisfaktor unter 20 gilt als kapitalanlegerfreundlich
• Ab einem Faktor von 25 setzen Sie stark auf Wertsteigerung (Spekulation)
• Über 30 müssen die Mieten erheblich steigen, damit sich die Investition rechnet

Durchschnittliche Mietrenditen 2026: Deutschland

Die durchschnittlichen Bruttomietrenditen variieren stark nach Standort. Hier eine Übersicht der größten deutschen Städte:

Angaben: Richtwerte 2025/2026 für Bestandswohnungen. Quelle: Immobilienportale, eigene Recherche. Die Nettomietrendite liegt jeweils ca. 1,0–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

Den höchsten Renditen stehen höhere Risiken gegenüber: In Städten wie Duisburg oder Gelsenkirchen locken 6 % brutto, aber Leerstände und sinkende Bevölkerungszahlen können die Rendite schnell auffressen. Was zählt, ist nicht die Rendite auf dem Papier, sondern die langfristige Cashflow-Entwicklung.

10-Jahres-Cashflow-Prognose: Lohnt sich die Immobilie langfristig?

Kluge Kapitalanleger denken in Dekaden, nicht in Monaten. Die folgende 10-Jahres-Prognose zeigt, wie sich Mietsteigerungen, Tilgung und Ihr wachsendes Eigenkapital entwickeln – und warum ein anfänglich negativer Cashflow kein Ausschlusskriterium ist:

Annahmen: 2 % jährliche Mietsteigerung, konstante laufende Kosten (konservativ). Finanzierung: 80 % FK bei 3,8 % Zinsen, 2 % Tilgung. Ab Jahr 10 wird das Objekt cashflow-neutral.

Die Tilgung über 10 Jahre summiert sich auf ca. 42.000 € – das ist Ihr Vermögensaufbau, der in keiner Cashflow-Betrachtung erscheint, aber Ihnen gehört. Zusammen mit einer konservativen Wertsteigerung von 2 % p. a. ergibt sich ein Vermögenszuwachs von über 100.000 € in 10 Jahren – bei nur ca. 30.000 € Eigenkapitaleinsatz.

Und es gibt noch einen weiteren Rendite-Baustein, den viele Einsteiger übersehen: die steuerliche Seite.

Steuerliche Vorteile: AfA und Werbungskosten

Ein entscheidender Vorteil von Immobilien-Kapitalanlagen sind die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten:

• Gebäude-AfA: 2 % pro Jahr (Baujahr ab 1925) oder 2,5 % (vor 1925) – nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Grundstücksanteil. Bei 250.000 € und 70 % Gebäudeanteil: 175.000 × 2 % = 3.500 € Abschreibung pro Jahr
• Darlehenszinsen: Voll als Werbungskosten absetzbar
• Instandhaltungskosten: Sofort abzugsfähig (bis 4.000 € netto / 15 % des Gebäudewerts)
• Fahrtkosten, Hausverwaltung, Versicherungen: Ebenfalls absetzbar

Bei einem Steuersatz von 42 % (Spitzenverdiener) kann die steuerliche Ersparnis die effektive Rendite erheblich verbessern – in unserem Beispiel um ca. 1,0–1,5 Prozentpunkte.

Checkliste: 10 Punkte vor dem Kauf prüfen

1. Bruttomietrendite über 4 %? – Erster Schnellfilter
2. Nettomietrendite über 3 %? – Nach allen Kosten noch rentabel?
3. Kaufpreisfaktor unter 25? – Sonst setzen Sie auf Wertsteigerung
4. Mietspiegel geprüft? – Liegt die aktuelle Miete im Rahmen?
5. Hausgeldabrechnung eingesehen? – Nicht umlagefähige Kosten kennen
6. Instandhaltungsrücklage der WEG ausreichend? – Mindestens 7 €/m²/Jahr
7. Mietvertrag geprüft? – Mieterhöhungspotenzial vorhanden?
8. Lage analysiert? – Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur, Arbeitgeber
9. Finanzierung durchgerechnet? – Mit Puffer für Zinsanstieg nach Zinsbindung
10. Steuerliche Auswirkungen simuliert? – AfA, Zinsen, Werbungskosten

Häufige Fragen zur Mietrendite

Fazit: Mietrendite richtig berechnen – und richtig interpretieren

Die Mietrendite ist das wichtigste Werkzeug, um Kapitalanlage-Immobilien zu bewerten – aber nur, wenn Sie sie richtig nutzen. Die drei wichtigsten Regeln:

1. Rechnen Sie immer mit der Nettomietrendite – die Bruttorendite täuscht eine 1–1,5 Prozentpunkte höhere Rendite vor, die in der Realität nicht ankommt
2. Berücksichtigen Sie den gesamten Vermögensaufbau: Cashflow ist nur eine von vier Renditequellen (+ Tilgung + Wertsteigerung + Steuervorteil)
3. Denken Sie in 10-Jahres-Zyklen: Eine Immobilie, die im Jahr 1 Cashflow-negativ ist, kann über die Gesamtlaufzeit trotzdem 6–10 % p. a. Gesamtrendite erzielen

Mit unserem Mietrendite-Rechner können Sie alle Kennzahlen in Sekunden berechnen – inklusive 10-Jahres-Prognose. Ergänzend empfehlen wir den Baufinanzierungsrechner, um die optimale Finanzierungsstruktur zu finden.

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Verwandte Begriffe im Lexikon

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