Baufinanzierung für Einsteiger: Rate, Tilgung & typische Fehler (2026)
Baufinanzierung verstehen: Annuitätendarlehen, Zinsbindung, Eigenkapital und Tilgungsplan erklärt – mit Beispielrechnungen, Checkliste und den 5 teuersten Fehlern.
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15. Februar 2026
Kurz & knapp: Baufinanzierung für Einsteiger
Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung: 1.375 €/Monat. Empfohlen: mindestens 20 % Eigenkapital, 2–3 % Anfangstilgung und 15 Jahre Zinsbindung. Die Rate sollte maximal 35 % des Nettoeinkommens betragen.
0,3 % weniger Zinsen = 15.000 € weniger bezahlen. Und 1 % statt 3 % Tilgung kostet Sie über die Laufzeit 190.000 € zusätzliche Zinsen. Das sind die Dimensionen, um die es bei einer Baufinanzierung geht — und genau deshalb nehmen sich die meisten Erstfinanzierer zu wenig Zeit für die Details.
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen alle wichtigen Begriffe, zeigen typische Rechenbeispiele und verraten die 5 teuersten Fehler, die Erstfinanzierer vermeiden sollten — mit konkreten Zahlen für 2026.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Die meisten Immobilienkäufer nutzen ein Annuitätendarlehen. Das Grundprinzip ist einfach: Sie zahlen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate (die „Annuität"). Diese Rate besteht aus zwei Teilen:
- Zinsanteil: Der Preis, den die Bank für das geliehene Geld verlangt
- Tilgungsanteil: Der Teil, mit dem Sie den Kredit tatsächlich zurückzahlen
Das Besondere: Mit jeder Ratenzahlung sinkt die Restschuld, also die noch offene Kreditsumme. Dadurch sinkt auch der Zinsanteil in der Rate – und der Tilgungsanteil steigt automatisch. Am Ende der Laufzeit haben Sie den Kredit vollständig zurückgezahlt.
Die wichtigsten Begriffe auf einen Blick
| Begriff | Bedeutung | Typischer Wert 2026 |
|---|---|---|
| Sollzins | Der reine Zinssatz – ohne Nebenkosten | 3,2 – 4,2 % |
| Effektivzins | Gesamtkosten inkl. Gebühren – zum Vergleichen! | 3,4 – 4,5 % |
| Tilgungsrate | Wie viel % der Darlehenssumme Sie jährlich tilgen | 2 – 3 % |
| Zinsbindung | Zeitraum, in dem der Zinssatz festgeschrieben ist | 10, 15 oder 20 Jahre |
| Restschuld | Die Summe, die nach Zinsbindung noch offen ist | Je nach Tilgung 40 – 70 % |
| Sondertilgung | Zusätzliche Zahlungen zur schnelleren Tilgung | 5 % p. a. (üblich) |
| Bereitstellungszinsen | Kosten, wenn Sie das Darlehen nicht sofort abrufen | 0,25 % / Monat |
Beispielrechnung: Monatliche Rate berechnen
Mit der Annuitäten-Formel lässt sich Ihre monatliche Rate leicht berechnen. Noch einfacher geht es mit unserem Baufinanzierungsrechner.
Faustformel für die monatliche Rate
Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgungsrate) ÷ 12
Rechenbeispiel: 300.000 € Darlehen
- Kaufpreis: 400.000 €
- Eigenkapital: 100.000 € (25 %)
- Darlehenssumme: 300.000 €
- Sollzins: 3,5 % (10 Jahre Zinsbindung)
- Anfängliche Tilgung: 2 %
Ergebnis:
- Monatliche Rate: 300.000 × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 €
- Davon Zinsen im 1. Monat: 875 €
- Davon Tilgung im 1. Monat: 500 €
- Gezahlte Zinsen in 10 Jahren: ca. 90.800 €
- Getilgt in 10 Jahren: ca. 74.200 €
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 225.800 €
⚠️ Achtung: Der Tilgungsfallen-Effekt
Bei 2 % Anfangstilgung und 3,5 % Zinsen haben Sie nach 10 Jahren erst 25 % des Darlehens getilgt. Die restlichen 75 % müssen Sie anschlussfinanzieren – möglicherweise zu höheren Zinsen! Eine höhere Anfangstilgung von 3 % reduziert die Restschuld auf ca. 65 % und schützt vor Zinsänderungsrisiken.
Diese Warnung zeigt: Die Tilgungsrate ist mindestens so wichtig wie der Zinssatz. Im nächsten Abschnitt sehen Sie, welchen gewaltigen Kostenunterschied die Wahl der Tilgungshöhe ausmacht.
Tilgung: Wie schnell sollte ich tilgen?
Die Tilgungsrate entscheidet, wie schnell Sie schuldenfrei werden. Je höher die Tilgung, desto schneller – aber auch desto höher die monatliche Rate:
| Anfangstilgung | Monatl. Rate | Restschuld nach 10 J. | Gesamtlaufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | 262.800 € (88 %) | ca. 46 Jahre | ca. 320.000 € |
| 2 % | 1.375 € | 225.800 € (75 %) | ca. 30 Jahre | ca. 196.000 € |
| 3 % | 1.625 € | 185.400 € (62 %) | ca. 22 Jahre | ca. 131.000 € |
| 4 % | 1.875 € | 142.200 € (47 %) | ca. 17 Jahre | ca. 93.000 € |
Darlehen: 300.000 € bei 3,5 % Sollzins. Die Differenz zwischen 1 % und 3 % Tilgung beträgt fast 190.000 € an Zinskosten!
💡 Meister-Tipp: Mindestens 2 % Tilgung, besser 3 %
Im aktuellen Zinsumfeld (2026) empfehlen Finanzexperten eine Anfangstilgung von mindestens 2 %, ideal 3 %. Der Unterschied: Bei 2 % Tilgung brauchen Sie 30 Jahre bis zur Schuldenfreiheit, bei 3 % nur 22 Jahre – und sparen dabei 65.000 € Zinsen.
Wenn die höhere Rate zu knapp ist: Vereinbaren Sie 2 % Tilgung mit einer Sondertilgungsoption von 5 % pro Jahr – so können Sie flexibel schneller tilgen, wenn es Ihr Budget erlaubt.
Neben der Tilgungsrate gibt es einen zweiten Hebel, der über die Höhe Ihres Zinssatzes entscheidet: Ihr Eigenkapital.
Eigenkapital: Wie viel brauche ich?
Die wichtigste Faustregel der Baufinanzierung: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen.
| Eigenkapitalquote | Was wird finanziert? | Zinsaufschlag (typisch) | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| 30 % und mehr | 70 % des Kaufpreises | Bestkonditionen (–0,3 %) | Ideal |
| 20–30 % | 70–80 % des Kaufpreises | Standardkonditionen | Gut |
| 10–20 % | 80–90 % des Kaufpreises | +0,2–0,4 % | Grenzwertig |
| unter 10 % | Vollfinanzierung | +0,5–1,0 % | Riskant |
Faustregeln zum Eigenkapital:
- Minimum: Kaufnebenkosten selbst bezahlen (10–15 % des Kaufpreises)
- Empfohlen: Nebenkosten + 10–20 % des Kaufpreises = ca. 20–30 % Eigenkapital
- Puffer bewahren: Behalten Sie immer 3–6 Monatsgehälter als Notreserve – nicht alles in die Immobilie stecken!
Kaufnebenkosten: Die vergessenen Kosten
Viele Erstfinanzierer unterschätzen die Kaufnebenkosten. Sie kommen zum Kaufpreis hinzu und können nicht mitfinanziert werden (bzw. nur mit erheblichem Zinsaufschlag):
| Kostenposition | Typischer Wert | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % (je Bundesland) | 14.000 – 26.000 € |
| Notar & Grundbuch | ca. 2,0 % | ca. 8.000 € |
| Makler (falls beteiligt) | 3,0 – 3,57 % | 12.000 – 14.280 € |
| Gesamt | 8,5 – 12,0 % | 34.000 – 48.000 € |
Seit 2020 gilt: Die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Käuferanteil beträgt maximal 50 % der Gesamtprovision.
Eigenkapital und Nebenkosten sind geklärt — jetzt geht es um die dritte große Entscheidung: Wie lange binden Sie sich an einen Zinssatz?
Zinsbindung: Wie lange festschreiben?
Die Zinsbindung legt fest, für wie viele Jahre Ihr Zinssatz garantiert ist. Danach müssen Sie die Restschuld anschlussfinanzieren – möglicherweise zu deutlich anderen Zinsen.
| Zinsbindung | Zinsaufschlag (vs. 10 J.) | Sinnvoll wenn ... |
|---|---|---|
| 5 Jahre | −0,2 bis −0,4 % | Sie erwarten fallende Zinsen |
| 10 Jahre | Referenz | Standard, guter Mittelweg |
| 15 Jahre | +0,2 bis +0,4 % | Sie wollen Planungssicherheit |
| 20 Jahre | +0,4 bis +0,6 % | Sie wollen maximale Sicherheit |
💡 Meister-Tipp: Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Wussten Sie? Nach § 489 BGB können Sie jede Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen – mit 6 Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das bedeutet: Eine 20-Jahres-Zinsbindung kostet zwar Zinsaufschlag, aber wenn die Zinsen in 10 Jahren fallen, können Sie trotzdem umschulden!
Sondertilgung & Forward-Darlehen
Sondertilgung: Flexibel schneller tilgen
Die meisten Banken bieten 5 % Sondertilgung pro Jahr kostenlos an. Das bedeutet: Bei einem 300.000 €-Darlehen können Sie jedes Jahr bis zu 15.000 € zusätzlich tilgen. Das spart enorm:
- 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
- Ohne Sondertilgung: Restschuld nach 10 Jahren = 225.800 €
- Mit 10.000 €/Jahr Sondertilgung: Restschuld nach 10 Jahren = ca. 132.000 € → 93.800 € weniger Schulden!
Forward-Darlehen: Zinsen für die Zukunft sichern
Wenn Ihre Zinsbindung in 12–60 Monaten ausläuft, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Das kostet einen Aufschlag von ca. 0,02 % pro Monat Vorlaufzeit (z. B. +0,24 % bei 12 Monaten Vorlauf).
Die 5 teuersten Fehler bei der Baufinanzierung
1. Nur ein Angebot einholen
Der Zinssatz variiert zwischen den Banken oft um 0,3–0,5 %. Bei 300.000 € und 30 Jahren Laufzeit sind das schnell 15.000–25.000 € Unterschied. Holen Sie mindestens 3 Angebote ein – auch von Direktbanken und Vermittlern.
2. Zu niedrige Tilgung (1 %)
Wer nur 1 % tilgt, zahlt bei 3,5 % Zinsen fast 46 Jahre ab und gibt insgesamt über 320.000 € Zinsen aus. Mindestens 2 %, besser 3 % Tilgung wählen!
3. Nebenkosten vergessen
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen 8–12 % des Kaufpreises. Wer „nur" 400.000 € finanziert, braucht in Wirklichkeit 435.000–448.000 €.
4. Keinen Puffer einplanen
Die monatliche Rate sollte maximal 35 % des Nettoeinkommens betragen. Planen Sie Puffer für Reparaturen, Kurzarbeit oder ein zweites Kind ein. Wer zu knapp kalkuliert, riskiert den Notverkauf.
5. Bereitstellungszinsen ignorieren
Beim Neubau rufen Sie das Darlehen in Tranchen ab. Für den nicht abgerufenen Teil zahlen Sie Bereitstellungszinsen (0,25 %/Monat = 3 %/Jahr!). Bei 200.000 € nicht abgerufener Summe: 500 € pro Monat extra. Achten Sie auf möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit (12–24 Monate).
🚨 Der teuerste Fehler: Zinsänderungsrisiko ignorieren
Wer 2021 bei 1 % Zinsen finanziert hat und 2026 bei 3,5 % anschlussfinanzieren muss, zahlt bei 200.000 € Restschuld 416 € mehr pro Monat – also knapp 5.000 € pro Jahr. Wählen Sie lieber eine längere Zinsbindung (15 oder 20 Jahre) und nutzen Sie das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht.
Checkliste: Was die Bank sehen will
Bevor Sie einen Kreditantrag stellen, sollten Sie diese Unterlagen vorbereiten:
- Einkommensnachweise – Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid
- Eigenkapitalnachweis – Kontoauszüge, Depot, Bausparvertrag
- Selbstauskunft – Die Bank erstellt ein Formular, Sie müssen es ausfüllen
- SCHUFA-Auskunft – Kostenlos einmal pro Jahr beantragen (meineschufa.de)
- Objektunterlagen – Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohn-/Nutzflächenberechnung
- Energieausweis – Pflicht bei jedem Verkauf/Vermietung
- Teilungserklärung – Bei Eigentumswohnungen: WEG-Protokolle + Hausgeldabrechnung
- Baubeschreibung/Baugenehmigung – Nur bei Neubau
🧮 Rate & Tilgungsplan berechnen
Unser kostenloser Baufinanzierungsrechner berechnet Ihre monatliche Rate, erstellt einen detaillierten Tilgungsplan und zeigt die Gesamtzinskosten – inklusive Kaufnebenkosten pro Bundesland.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Mindestens die Kaufnebenkosten (8–12 % des Kaufpreises) sollten Sie selbst aufbringen. Empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital – inklusive Nebenkosten. Mehr Eigenkapital bedeutet bessere Zinskonditionen und geringeres Risiko.
Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?
Faustregel: Die Rate sollte maximal 35 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 4.000 € netto also maximal 1.400 €. Berechnen Sie unbedingt einen Puffer für unerwartete Ausgaben.
Welche Zinsbindung ist 2026 sinnvoll?
Bei aktuellen Zinsen von 3,5–4 % empfehlen viele Experten eine Zinsbindung von 15 Jahren. Das bietet Planungssicherheit, und nach 10 Jahren können Sie per Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) ohne Kosten umschulden, falls die Zinsen stark fallen.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz der Bank. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Kontoführung). Zum Vergleich verschiedener Angebote nutzen Sie immer den Effektivzins – er zeigt die tatsächlichen Kreditkosten.
Lohnt sich Sondertilgung?
Ja, immer! Jeder Euro Sondertilgung spart Zinsen für die gesamte Restlaufzeit. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zinsen: 10.000 € Sondertilgung pro Jahr reduziert die Restschuld nach 10 Jahren um ca. 93.800 € und spart über die Gesamtlaufzeit Zehntausende Euro Zinsen.
Fazit: Baufinanzierung ist Vergleichssache
Eine Baufinanzierung ist die größte finanzielle Entscheidung für die meisten Menschen. Die drei wichtigsten Hebel:
- Eigenkapital maximieren – Mindestens 20 %, idealerweise 30 %
- Tilgung erhöhen – Mindestens 2 %, besser 3 % Anfangstilgung
- Angebote vergleichen – 0,3 % Zinsunterschied = 15.000 € über die Laufzeit
Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen – und vergleichen Sie erst dann die Angebote verschiedener Banken.
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