Welche Wohnungsgröße eignet sich als Kapitalanlage?

2–3-Zimmer-Wohnungen (50–75 m²) bieten den besten Kompromiss aus Nachfrage, Fluktuation und Rendite. 1-Zimmer-Apartments haben höhere Renditen bei mehr Mieterwechsel.

Kapitalanlage Immobilie: Checkliste für Einsteiger (2026)

Kurz & knapp: Immobilie als Kapitalanlage

Zielwerte für Einsteiger: Bruttomietrendite ≥ 4,5 %, Nettomietrendite ≥ 3 %, Kaufpreisfaktor ≤ 22. Mindestens 20 % Eigenkapital, 2-3-Zimmer-Wohnung (50–75 m²) in wachsender B-Stadt, WEG-Protokolle lesen und 15-Punkte-Checkliste vor dem Kauf abarbeiten.

Eine vermietete Eigentumswohnung für 180.000 € bringt nach Steuern +211 € monatlichen Überschuss – und baut gleichzeitig Vermögen auf. Aber wer falsch kauft, steckt Zehntausende Euro in Sonderumlagen, ärgert sich mit Leerstand und verkauft am Ende unter Kaufpreis. Der Unterschied: eine systematische Vorgehensweise.

In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen den 7-Schritte-Prozess erfahrener Investoren: Von der Standortanalyse über die Renditeberechnung bis zur konkreten 15-Punkte-Due-Diligence-Checkliste – damit Ihre erste Kapitalanlage ein Erfolg wird.

Für wen lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie?

Eine Immobilie als Geldanlage ist nicht für jeden sinnvoll. Prüfen Sie zunächst, ob die Voraussetzungen stimmen:

Voraussetzung	Empfehlung
Eigenkapital	Min. 20–30 % des Kaufpreises (inkl. Kaufnebenkosten)
Nettoeinkommen	Stabil, unbefristetes Arbeitsverhältnis, min. 3.000 €/Monat
Notreserve	3–6 Monatsgehälter nach Kauf (nicht ins Objekt stecken!)
Zeithorizont	Mindestens 10 Jahre, idealerweise 15–20 Jahre
Risikobereitschaft	Bereit für mögliches Klumpenrisiko und Illiquidität

Nicht geeignet, wenn: Sie kurz vor einer großen Lebensveränderung stehen (Jobwechsel, Selbständigkeit), bereits hochverschuldet sind oder das Eigenkapital komplett aus Krediten stammt.

Schritt 1: Standort-Analyse — Makro- und Mikrolage

Die alte Immobilien-Weisheit „Lage, Lage, Lage" gilt für Kapitalanleger sogar doppelt: Eine gute Lage sichert stabile Mieten, geringe Leerstände und langfristige Wertsteigerung.

Makrolage prüfen: Die Stadt/Region

Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Stadt? Prüfen Sie die Prognosen des statistischen Landesamts
Arbeitsmarkt: Gibt es starke Arbeitgeber, Universitäten, Kliniken?
Infrastruktur: ÖPNV, Autobahnanschluss, ICE-Anbindung
Mietpreisentwicklung: Steigen die Mieten? Mietspiegel der letzten 5 Jahre vergleichen
Leerstandsquote: Unter 3 % = Vermietermarkt, über 5 % = Mietermarkt

Mikrolage analysieren: Die Nachbarschaft

Entfernung zur Innenstadt: Unter 15 Minuten ÖPNV = Premiumlage
Einkaufsmöglichkeiten: Supermarkt, Apotheke, Bäcker fußläufig?
Schulen und Kitas: Familien zahlen höhere Mieten für gute Schulbezirke
Straßenbild: Gepflegt? Grünflächen? Bauvorhaben in der Nachbarschaft?
Sozialstruktur: Einkommensniveau, soziale Brennpunkte vermeiden

💡 Meister-Tipp: B-Städte bieten oft die bessere Rendite

In den Top-7-Städten (München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart) liegen die Bruttomietrenditen oft unter 3,5 %. In wachsenden B-Städten wie Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg oder Braunschweig bekommen Sie 4–5 % Bruttorendite bei niedrigem Leerstandsrisiko. Die beste Balance aus Rendite und Sicherheit.

Schritt 2: Rendite-Kennzahlen verstehen

Drei Kennzahlen entscheiden, ob sich ein Objekt lohnt. Berechnen Sie alle drei, bevor Sie ein Angebot machen:

Kennzahl	Formel	Zielwert
Bruttomietrendite	Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100	≥ 4,5 %
Nettomietrendite	(Jahresmiete − Kosten) ÷ Gesamtkosten × 100	≥ 3,0 %
Kaufpreisfaktor	Kaufpreis ÷ Jahresmiete	≤ 22

Detaillierte Erklärungen und Beispielrechnungen finden Sie in unserem Ratgeber: Mietrendite berechnen: Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite.

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Schritt 3: Finanzierung richtig strukturieren

Die Finanzierungsstruktur entscheidet maßgeblich über Ihre Eigenkapitalrendite und Ihr Risiko:

Eigenkapital-Quote bei Kapitalanlagen

EK-Quote	Risiko	Cashflow	Empfehlung
30 % +	Gering	Positiv	Ideal für Einsteiger
20 %	Moderat	Knapp positiv	Guter Kompromiss
Nur NK (~12 %)	Hoch	Negativ	Nur für Erfahrene
110 % Finanzierung	Sehr hoch	Stark negativ	Nicht empfohlen

Tilgung bei Kapitalanlagen: Niedrig oder hoch?

Bei Kapitalanlage-Immobilien gibt es eine andere Denkweise als bei der Eigenheim-Finanzierung:

Steuerlich sind Zinsen absetzbar, Tilgung nicht → niedrige Tilgung senkt die Steuerlast
Finanziell spart hohe Tilgung langfristig Zinskosten → mehr Vermögensaufbau
Empfehlung für Einsteiger: Mindestens 2 % Tilgung + Sondertilgungsoption, um flexibel zu bleiben

Detaillierte Informationen zur Finanzierungsstruktur finden Sie in: Baufinanzierung für Einsteiger.

Schritt 4: Steuern optimieren — AfA, Werbungskosten & § 7b

Der steuerliche Vorteil ist einer der stärksten Argumente für Immobilien als Kapitalanlage. Diese Positionen können Sie von steuerlichen Mieteinnahmen abziehen:

Steuerlicher Vorteil	Höhe / Regelung	Auswirkung (bei 42 % Steuersatz)
Gebäude-AfA (linear)	2 % p. a. (Baujahr ab 1925), 2,5 % (vor 1925)	Bei 200.000 € Gebäudewert: 1.680 € Steuerersparnis/Jahr
Denkmalschutz-AfA	9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre (Sanierungskosten)	Extreme Steuervorteile für Spitzenverdiener
Darlehenszinsen	Voll absetzbar als Werbungskosten	Bei 8.000 € Zinsen/Jahr: 3.360 € Steuerersparnis
Hausverwaltung	20–35 €/Monat – voll absetzbar	Ca. 150 € Steuerersparnis/Jahr
Instandhaltung	Sofort absetzbar (erhaltend) oder AfA (herstellend)	Variiert stark nach Maßnahme
Fahrtkosten	0,30 €/km für regelmäßige Besichtigungen	Ca. 50–100 € Steuerersparnis/Jahr

⚠️ 15-%-Grenze beachten!

Wenn Sie innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts in Modernisierung investieren, werden diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Dann können Sie nicht sofort absetzen, sondern müssen über die reguläre AfA (50 Jahre!) abschreiben. Planen Sie größere Sanierungen deshalb erst nach der 3-Jahres-Frist.

Schritt 5: Das Objekt richtig bewerten

Wohnungsgröße und Zielmieter

Für Kapitalanleger sind kleine bis mittelgroße Wohnungen (40–75 m²) ideal:

1–2-Zimmer-Wohnungen (30–50 m²): Höchste Rendite, aber höhere Fluktuation
2–3-Zimmer-Wohnungen (50–75 m²): Bester Kompromiss → breite Nachfrage, moderate Fluktuation
4-Zimmer+ (ab 80 m²): Niedrigere Rendite, aber sehr stabile Mieter (Familien)

Baujahr und Zustand

Baujahr	Typische Merkmale	Worauf achten?
Vor 1949	Altbau-Charme, hohe Decken, 2,5 % AfA	Sanierungsstau, Leitungen, evtl. Denkmalschutz
1950–1979	Massivbau, oft unsaniert, günstig	Asbest, Dämmung, Fenster, Heizung
1980–2000	Solider Standard, teilweise modernisiert	Elektrik, Bäder, Dach
Ab 2000	Moderne Haustechnik, Energiestandards	Höherer Preis, niedrigere Rendite

Schritt 6: Hausgeld & WEG prüfen

Das Hausgeld ist bei Eigentumswohnungen einer der wichtigsten Kostenfaktoren — und einer, den Anfänger regelmäßig unterschätzen.

Hausgeld verstehen

Umlagefähiger Teil: Betriebskosten, die der Mieter über die Nebenkostenabrechnung zahlt (Wasser, Müll, Versicherung, Hausmeister)
Nicht umlagefähiger Teil: Instandhaltungsrücklage + Verwaltung — das zahlen Sie!
Typisch: 3,00–5,00 €/m²/Monat Gesamt-Hausgeld, davon 30–40 % nicht umlagefähig

WEG-Protokolle lesen

Vor dem Kauf unbedingt die letzten 3–5 WEG-Protokolle (Eigentümerversammlungen) anfordern und prüfen:

Stehen Sonderumlagen an? (Dachsanierung, Fassade, Aufzug)
Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend? (Mindestens 7 €/m²/Jahr)
Gibt es Konflikte innerhalb der WEG?
Wie professionell ist die Hausverwaltung?

🚨 Warnung: Die Sonderumlage-Falle

Eine bevorstehende Sonderumlage für Dachsanierung, Fassadendämmung oder Aufzugseinbau kann schnell 10.000–30.000 € pro Wohnung kosten. Diese Information steht in den WEG-Protokollen — lesen Sie sie vor dem Kauf! Fordernfalls sind Sie einen Monat nach Kaufvertrag zur Zahlung verpflichtet.

Schritt 7: Due-Diligence-Checkliste (15 Punkte)

Bevor Sie ein Kaufangebot abgeben, gehen Sie diese 15 Punkte systematisch durch:

Finanzen & Rendite

☐ Bruttomietrendite berechnet (Ziel: ≥ 4,5 %)
☐ Nettomietrendite berechnet (Ziel: ≥ 3,0 %)
☐ Kaufpreisfaktor geprüft (Ziel: ≤ 22)
☐ Mietspiegel verglichen — ist die aktuelle Miete marktgerecht?
☐ Mieterhöhungspotenzial analysiert

Objekt & Zustand

☐ Baujahr, Sanierungsstand und anstehende Maßnahmen geprüft
☐ Energieausweis eingesehen (Energieklasse D oder besser)
☐ Grundriss besichtigt — ist die Wohnung gut vermietbar?
☐ Substanz geprüft (Dach, Fassade, Leitungen, Fenster)
☐ Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Risse ausgeschlossen

WEG & Verwaltung

☐ Hausgeldabrechnung der letzten 2 Jahre eingesehen
☐ WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre gelesen
☐ Instandhaltungsrücklage geprüft (mind. 7 €/m²/Jahr)
☐ Bevorstehende Sonderumlagen ausgeschlossen
☐ Teilungserklärung gelesen (insb. Sondernutzungsrechte)

Risiken kennen und absichern

Jede Kapitalanlage hat Risiken. Die wichtigsten bei Immobilien und wie Sie damit umgehen:

Risiko	Auswirkung	Gegenmaßnahme
Mietausfall	Kein Cashflow, Rate läuft weiter	3 Monatsmieten Rücklage, gute Mieterauswahl
Zinswende	Höhere Rate bei Anschlussfinanzierung	Lange Zinsbindung (15+ Jahre), hohe Tilgung
Wertverlust	Objekt unter Kaufpreis verkaufbar	Gute Lage wählen, langfristiger Horizont
Sonderumlage	Ungeplante 5.000–30.000 € Ausgabe	WEG-Protokolle lesen, Rücklage prüfen
Regulierung	Mietpreisbremse, Mietendeckel	Aktuelle Miete unter Mietspiegel = Puffer

💡 Meister-Tipp: Die „Miete-unter-Mietspiegel"-Strategie

Kaufen Sie bewusst Wohnungen, deren aktuelle Miete 10–15 % unter dem Mietspiegel liegt. Sie haben dann einen eingebauten Puffer nach oben: Sie können die Miete nach dem Kauf schrittweise anpassen (max. 20 % in 3 Jahren laut Mietrecht) und erhöhen so Ihre Rendite, ohne den Mieter zu verlieren.

Cashflow-Planung: Monatliche Kalkulation

Beispiel: Monatliche Kalkulation einer 65-m²-Wohnung

Kaufpreis: 180.000 €, Finanzierung: 80 % (144.000 €), Zins: 3,5 %, Tilgung: 2 %

Einnahmen:

Kaltmiete: +680 €

Ausgaben:

Kreditrate (Zins + Tilgung): −660 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld: −85 €
Instandhaltungsrücklage (eigene Reserve): −54 €
Mietausfallrücklage (3 %): −20 €

Ergebnis vor Steuern:

Monatlicher Cashflow: −139 €
Steuerersparnis (AfA + Zinsen, bei 42 %): ca. +350 € / Monat
Effektiver monatlicher Überschuss: ca. +211 €

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Häufige Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises inklusive Kaufnebenkosten. Mindestens sollten Sie die Kaufnebenkosten (8–12 %) selbst bezahlen können. Behalten Sie zusätzlich 3–6 Monatsgehälter als Notreserve.

Welche Wohnungsgröße eignet sich am besten als Kapitalanlage?

2–3-Zimmer-Wohnungen (50–75 m²) bieten den besten Kompromiss: breite Nachfrage, moderate Fluktuation und gute Rendite. 1-Zimmer-Apartments haben höhere Renditen, aber mehr Mieterwechsel.

Kann ich eine Kapitalanlage-Immobilie steuerfrei verkaufen?

Ja – nach 10 Jahren Haltefrist (§ 23 EStG) ist der Veräußerungsgewinn komplett steuerfrei. Innerhalb der 10 Jahre müssen Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.

Was ist wichtiger: hohe Rendite oder gute Lage?

Für Einsteiger ist die Lage wichtiger. Eine hohe Rendite in schlechter Lage bringt höheres Leerstandsrisiko und Wertverlust. Lieber 3,5 % Rendite in wachsender B-Stadt als 7 % in einer schrumpfenden Region.

Lohnt sich eine Immobilie bei negativem Cashflow?

Ja – wenn der monatliche Zuschuss unter 200–300 € liegt und die Gesamtrendite (Cashflow + Tilgung + Wertsteigerung + Steuervorteil) stimmt. Langfristig gleichen Mietsteigerungen und Tilgung den negativen Cashflow aus.

Fazit: Systematisch statt emotional kaufen

Der größte Fehler bei Kapitalanlage-Immobilien: emotional statt systematisch entscheiden. Prüfen Sie jedes Objekt anhand der 15-Punkte-Checkliste, rechnen Sie mit der Nettomietrendite und planen Sie einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren ein.

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