Hausbau Nebenkosten: Checkliste aller versteckten Kosten (2026)
Hausbau Nebenkosten Checkliste: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Erschließung, Baunebenkosten und Reserven – was über den Kaufpreis hinaus anfällt.
Baufinanzierungsexperte handwerk.cloud
15. Februar 2026
Kurz & knapp: Hausbau Nebenkosten
Planen Sie mit 15–20 % Nebenkosten auf das Gesamtprojekt. Bei 350.000 €: ca. 67.000 € zusätzlich. Größte Posten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Erschließung (5.000–15.000 €), Außenanlagen (10.000–30.000 €). Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie nicht mit.
67.205 € Nebenkosten – so viel muss eine Familie in NRW bei einem 350.000-€-Hausbau-Projekt zusätzlich einplanen. Das sind 19,2 % des Gesamtbudgets. Wer diese Summe nicht von Anfang an einkalkuliert, steht mitten im Bau vor einer Finanzierungslücke, die im schlimmsten Fall die gesamte Baufinanzierung gefährdet.
In diesem Ratgeber listen wir alle Nebenkosten auf – in 3 Kategorien, mit konkreten Beträgen und einer Checkliste zum Abhaken.
Nebenkosten im Überblick: 3 Kategorien
| Kategorie | Anteil | Typ. Betrag (350.000 € Projekt) |
|---|---|---|
| 1. Kaufnebenkosten | 8 – 15 % des Kaufpreises | 28.000 – 52.500 € |
| 2. Baunebenkosten | 3 – 8 % der Baukosten | 10.500 – 28.000 € |
| 3. Weitere Nebenkosten | 1 – 3 % der Gesamtkosten | 3.500 – 10.500 € |
1. Kaufnebenkosten: Die „Pflicht"-Kosten
Diese Kosten fallen bei jedem Grundstückskauf an – ohne Ausnahme:
| Kostenart | Prozent | Beispiel (150.000 € Grundstück) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % (je Bundesland) | 5.250 – 9.750 € |
| Notarkosten | 1,5 – 2,0 % | 2.250 – 3.000 € |
| Grundbucheintrag | 0,5 – 1,0 % | 750 – 1.500 € |
| Maklerprovision (wenn Makler) | 3,57 – 7,14 % | 5.355 – 10.710 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
| Bundesland | Steuersatz | Bundesland | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Hessen | 6,0 % | Berlin | 6,0 % |
| NRW | 6,5 % | Brandenburg | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | Thüringen | 5,0 % |
Das waren die unvermeidbaren Kaufnebenkosten. Doch auf der Baustelle warten weitere Posten, die viele Bauherren unterschätzen.
2. Baunebenkosten: Was auf der Baustelle anfällt
| Kostenart | Typischer Betrag | Pflicht? |
|---|---|---|
| Baugenehmigung | 500 – 2.500 € | Ja |
| Vermessung (Schnurgerüst) | 1.500 – 3.000 € | Ja |
| Bodengutachten | 500 – 1.500 € | Dringend empfohlen |
| Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser, Gas) | 5.000 – 15.000 € | Ja (wenn nicht erschlossen) |
| Erdarbeiten / Aushub | 3.000 – 10.000 € | Ja |
| Baustrom / Bauwasser | 500 – 1.500 € | Ja |
| Baustelleneinrichtung | 1.000 – 3.000 € | Ja |
| Außenanlagen (Einfahrt, Terrasse, Zaun) | 10.000 – 30.000 € | Optional (aber realistisch) |
| Garage / Carport | 5.000 – 25.000 € | Optional |
Neben Kauf- und Baunebenkosten gibt es eine dritte Kategorie, die fast jeder Bauherr vergisst – bis die Rechnung kommt.
3. Weitere Nebenkosten (oft vergessen!)
| Kostenart | Typischer Betrag | Wann fällig? |
|---|---|---|
| Bauherrenhaftpflicht | 150 – 400 € | Vor Baubeginn |
| Bauleistungsversicherung | 300 – 800 € | Vor Baubeginn |
| Feuer-Rohbauversicherung | 100 – 300 € | Vor Baubeginn (oft kostenlos) |
| Energieausweis | 300 – 600 € | Vor Einzug |
| Bau-Sachverständiger | 2.000 – 5.000 € | Während Bauphase |
| Umzugskosten | 1.000 – 5.000 € | Nach Fertigstellung |
| Küche (Einbauküche) | 5.000 – 20.000 € | Vor/nach Einzug |
| Bereitstellungszinsen | 0,25 %/Monat auf nicht abgerufene Summe | Ab 3.–6. Monat nach Zusage |
⚠️ Meister-Tipp: Bereitstellungszinsen – die stille Kostenfalle!
Bereitstellungszinsen fallen auf den nicht abgerufenen Teil Ihres Baukredits an – typisch 0,25 %/Monat (= 3 %/Jahr). Bei einem Kredit von 300.000 € und 6 Monaten Bauverzögerung: 300.000 × 3 % × 0,5 = 4.500 € zusätzliche Kosten! Verhandeln Sie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit (mind. 6, besser 12 Monate).
Kostenbeispiel: Gesamte Nebenkosten
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in NRW
Gesamtprojekt: 350.000 € (Grundstück 150.000 € + Hausbau 200.000 €)
Kaufnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 9.750 €
- Notar + Grundbuch (2 %): 3.000 €
- Makler (3,57 %): 5.355 €
- Summe Kaufnebenkosten: 18.105 €
Baunebenkosten:
- Baugenehmigung: 1.500 €
- Vermessung: 2.000 €
- Bodengutachten: 1.000 €
- Erschließung: 8.000 €
- Erdarbeiten: 5.000 €
- Baustrom/Bauwasser: 800 €
- Außenanlagen: 15.000 €
- Summe Baunebenkosten: 33.300 €
Weitere Kosten:
- Versicherungen: 800 €
- Bausachverständiger: 3.000 €
- Küche: 10.000 €
- Umzug: 2.000 €
- Summe Weitere: 15.800 €
Gesamte Nebenkosten:
67.205 € = 19,2 % des Gesamtbudgets
→ Gesamtinvestition: 350.000 + 67.205 = 417.205 €
💡 Meister-Tipp: 20-%-Puffer einplanen
Rechnen Sie mit mindestens 15–20 % Nebenkosten auf das Gesamtprojekt. Die häufigsten Nachfinanzierungen entstehen durch: Außenanlagen (oft im Hausbauvertrag nicht enthalten), Erschließungskosten (überraschend hoch bei nicht-erschlossenen Grundstücken) und Extras während der Bauphase (bessere Fliesen, andere Bodenbeläge, zusätzliche Steckdosen).
Damit Sie bei der Planung nichts übersehen, haben wir alle Posten in einer kompakten Checkliste zusammengefasst – zum Ausdrucken und Abhaken.
Nebenkosten-Checkliste zum Abhaken
✅ Kaufnebenkosten
- ☐ Grunderwerbsteuer (Bundesland beachten!)
- ☐ Notarkosten
- ☐ Grundbucheintrag
- ☐ Maklerprovision (wenn zutreffend)
✅ Baunebenkosten
- ☐ Baugenehmigung
- ☐ Vermessung & Schnurgerüst
- ☐ Bodengutachten
- ☐ Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser, ggf. Gas/Glasfaser)
- ☐ Erdarbeiten & Aushub
- ☐ Baustrom & Bauwasser
- ☐ Baustelleneinrichtung
- ☐ Außenanlagen (Einfahrt, Terrasse, Zaun, Garten)
- ☐ Garage / Carport
✅ Versicherungen
- ☐ Bauherrenhaftpflicht
- ☐ Bauleistungsversicherung
- ☐ Feuer-Rohbauversicherung
✅ Sonstige Kosten
- ☐ Energieausweis
- ☐ Bausachverständiger (Baubegleitung)
- ☐ Einbauküche
- ☐ Umzugskosten
- ☐ Bereitstellungszinsen (Baukredit)
- ☐ Reserve für Extras (min. 5 % der Baukosten)
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Häufige Fragen zu Hausbau-Nebenkosten
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hausbau?
Planen Sie mit 15–20 % Nebenkosten auf das Gesamtprojekt. Bei einem 350.000-€-Projekt: ca. 50.000–70.000 € Nebenkosten. Die größten Posten: Grunderwerbsteuer, Erschließung, Außenanlagen.
Welche Nebenkosten muss ich aus Eigenkapital zahlen?
Die meisten Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nicht mit. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler (ca. 10–15 %) müssen Sie aus Eigenkapital bezahlen. Baunebenkosten können oft mitfinanziert werden.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Zinsen auf den nicht abgerufenen Teil Ihres Baukredits. Typisch: 0,25 %/Monat (3 %/Jahr). Fallen an, wenn das Geld zwar bewilligt, aber noch nicht ausgezahlt wurde. Verhandeln Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 6–12 Monaten.
Brauche ich wirklich ein Bodengutachten?
Unbedingt empfohlen! Kosten: 500–1.500 €. Spart potentiell Zehntausende: Unerwarteter hoher Grundwasserstand, Altlasten oder schlechte Bodenverhältnisse können die Erdarbeiten massiv verteuern. Ohne Gutachten übernehmen Sie das volle Risiko.
Kann ich Nebenkosten steuerlich absetzen?
Bei Eigennutzung: Handwerkerkosten (§ 35a EStG) mit bis zu 1.200 €/Jahr Steuerermäßigung. Bei Vermietung: Alle Nebenkosten sind als Anschaffungskosten über die Abschreibung (AfA) absetzbar. Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden den Anschaffungskosten zugerechnet.
Fazit: Nebenkosten von Anfang an einplanen
Die Hausnebenkosten sind kein optionaler Posten – sie sind fester Bestandteil Ihres Budgets. Planen Sie von Anfang an mit 15–20 % Nebenkosten auf das Gesamtprojekt und legen Sie eine Reserve von mindestens 5 % der Baukosten für Unvorhergesehenes zurück.
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