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Mietrendite-Rechner – Brutto, Netto & Cashflow
Berechnen Sie kostenlos Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und monatlichen Cashflow Ihrer Kapitalanlage-Immobilie.
Mit unserem kostenlosen Mietrendite-Rechner ermitteln Sie die Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und den monatlichen Cashflow Ihrer Kapitalanlage-Immobilie — inklusive Kaufnebenkosten je Bundesland, laufenden Kosten und Finanzierung.
🏠 Objekt & Mietdaten
💰 Laufende Kosten
🏦 Finanzierung (für Cashflow & EK-Rendite)
📊 Ihre Renditekennzahlen
Kaufnebenkosten
Jährliche Einnahmen & Kosten
🏅 Meister-Tipp: Rendite richtig bewerten
Die Bruttomietrendite ist nur ein erster Anhaltspunkt — die Nettomietrendite zeigt das realistischere Bild. Achten Sie besonders auf das Hausgeld: Hohe nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklagen) können die Rendite stark drücken. Ein Kaufpreisfaktor unter 25 gilt in Metropolen als akzeptabel, unter 20 als gut. Kalkulieren Sie immer mit 2–3 % Mietausfallrisiko!
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite zeigt, wie rentabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Es gibt verschiedene Kennzahlen, die unterschiedliche Aspekte beleuchten:
Rendite-Kennzahlen im Überblick
| Kennzahl | Formel | Richtwert | Aussagekraft |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100 | ≥ 5 % | Erster Überblick, ohne Nebenkosten |
| Nettomietrendite | (Miete – Kosten) ÷ Gesamtkosten × 100 | ≥ 3,5 % | Realistisches Bild der Ertragskraft |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresmiete | ≤ 25 | Wie viele Jahresmieten = Kaufpreis |
| Eigenkapitalrendite | Gewinn ÷ Eigenkapital × 100 | ≥ 7 % | Leverage-Effekt der Finanzierung |
| Cashflow | Miete – Kosten – Rate | ≥ 0 € | Monatlicher Überschuss nach allen Kosten |
Kaufnebenkosten je Bundesland (2026)
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | bei 250.000 € KP |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 8.750 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 12.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 15.000 € |
| NRW | 6,5 % | 16.250 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 16.250 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 16.250 € |
Hinzu kommen Notar & Grundbuch (~2 %) und ggf. Maklerprovision (0–7,14 %).
Durchschnittliche Mietrenditen 2025/2026
| Region | Ø Bruttomietrendite | Tendenz |
|---|---|---|
| A-Städte (Metropolen) | ~4,1 % | ↗ stabil |
| B-/C-Städte | ~4,0–5,0 % | ↗ steigend |
| Bundesweit (Zinshaus) | ~5,4 % | → stabil |
| Ostdeutschland (Land) | ~6–9 % | ↗ mit Risiko |
🏅 Meister-Tipp: Hausgeld genau prüfen
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Fordern Sie die Hausgeld-Abrechnung der letzten 3 Jahre und den Wirtschaftsplan an. Achten Sie besonders auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage — ist sie zu niedrig, drohen teure Sonderumlagen. Typisch: 3 €/m²/Monat Hausgeld, davon ca. 35 % nicht umlagefähig. In Altbauten rechnen Sie mit 10–15 €/m²/Jahr für Instandhaltung.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
Eine Bruttomietrendite ab 5 % gilt als gut. In Metropolen wie München oder Hamburg liegen die Werte meist bei 2,8–4 %, in B- und C-Städten sind 4–6 % erreichbar. Der Kaufpreisfaktor sollte idealerweise unter 25 liegen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis — ohne Nebenkosten. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und die nicht umlagefähigen laufenden Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen). Sie ist daher deutlich aussagekräftiger.
Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für den Kaufpreis zahlen. Beispiel: Kaufpreis 250.000 € ÷ 10.200 € Jahresmiete = Faktor 24,5. Je niedriger der Faktor, desto rentabler das Objekt. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: 100 ÷ 4,08 % ≈ 24,5.
Wie wirkt der Leverage-Effekt bei der Eigenkapitalrendite?
Wenn die Objektrendite (Nettomietrendite) höher ist als der Darlehenszins, erhöht der Fremdkapitaleinsatz die Eigenkapitalrendite — das ist der Leverage-Effekt. Beispiel: 3,5 % Nettomietrendite bei 3,0 % Zinsen → jeder finanzierte Euro verdient 0,5 % mehr als er kostet. Achtung: Bei steigenden Zinsen kann der Effekt auch negativ wirken.
Was gehört zu den nicht umlagefähigen Kosten?
Nicht umlagefähige Kosten sind Ausgaben, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf: WEG-Verwaltungskosten (20–30 €/Einheit/Monat), Instandhaltungsrücklage, Bankgebühren für das Mietkonto, Kosten für Leerstand und Mietausfälle sowie Reparaturen am Sondereigentum. Sie machen typischerweise 30–40 % des Hausgelds aus.
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Offizielle Quellen
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