Grunderwerbsteuer Bundesland 2026: Vergleich
Grunderwerbsteuer aller Bundesländer im Vergleich: Von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW. Tabellen, Rechenbeispiele und historische Entwicklung der Steuersätze.
12.000 € Unterschied – bei exakt derselben Immobilie. Der Grund: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen Sie in Bayern 14.000 €, in NRW dagegen 26.000 €. In diesem Artikel vergleichen wir alle 16 Bundesländer, zeigen die historische Entwicklung und erklären, warum die Unterschiede so groß sind.
⚡ Kurz & knapp: Grunderwerbsteuer 2026
- Günstigstes Bundesland: Bayern und Sachsen (3,5 %)
- Teuerstes Bundesland: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein (6,5 %)
- Durchschnitt Deutschland: ca. 5,3 %
- Letzte Änderung: Thüringen (01.01.2024) – Senkung von 6,5 % auf 5,0 %
- Rechner: Sofort berechnen →
💡 Berechnen statt schätzen: Mit unserem Grunderwerbsteuer-Rechner ermitteln Sie den exakten Betrag für Ihr Bundesland – inklusive Zubehör-Abzug und Bundesland-Vergleich.
Die große Vergleichstabelle: Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer
Stand Januar 2026 gelten in Deutschland die folgenden Grunderwerbsteuer-Sätze. Wir zeigen den Steuerbetrag bei drei typischen Kaufpreisen:
| # | Bundesland | Satz | Bei 250.000 € | Bei 400.000 € | Bei 600.000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Bayern | 3,5 % | 8.750 € | 14.000 € | 21.000 € |
| 2 | Sachsen | 3,5 % | 8.750 € | 14.000 € | 21.000 € |
| 3 | Baden-Württemberg | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 4 | Bremen | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 5 | Niedersachsen | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 6 | Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 7 | Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 8 | Thüringen *) | 5,0 % | 12.500 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 9 | Hamburg | 5,5 % | 13.750 € | 22.000 € | 33.000 € |
| 10 | Berlin | 6,0 % | 15.000 € | 24.000 € | 36.000 € |
| 11 | Hessen | 6,0 % | 15.000 € | 24.000 € | 36.000 € |
| 12 | Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 15.000 € | 24.000 € | 36.000 € |
| 13 | Brandenburg | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € | 39.000 € |
| 14 | NRW | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € | 39.000 € |
| 15 | Saarland | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € | 39.000 € |
| 16 | Schleswig-Holstein | 6,5 % | 16.250 € | 26.000 € | 39.000 € |
*) Thüringen hat den Satz per 01.01.2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt – die bislang einzige Senkung eines Bundeslandes in der Geschichte der Grunderwerbsteuer.
Die Zahlen sprechen für sich: Bei einem durchschnittlichen Hauskauf von 400.000 € liegen zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland 12.000 € Unterschied. Das ist mehr als die gesamte Notargebühr inklusive Grundbucheintragung.
Warum sind die Steuersätze so unterschiedlich?
Ein historischer Rückblick
Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 %. Mit der Föderalismusreform I erhielten die Bundesländer das Recht, den Steuersatz selbst festzulegen. Die meisten Länder nutzten diese Kompetenz, um die Sätze zu erhöhen – nur Bayern und Sachsen blieben beim ursprünglichen Satz.
Die Entwicklung der Steuersätze seit 2006
| Bundesland | 2006 | 2010 | 2014 | 2020 | 2024 | 2026 | Veränderung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 0 |
| Sachsen | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 0 |
| Hamburg | 3,5 % | 4,5 % | 4,5 % | 4,5 % | 5,5 % | 5,5 % | +2,0 % |
| Berlin | 3,5 % | 4,5 % | 6,0 % | 6,0 % | 6,0 % | 6,0 % | +2,5 % |
| NRW | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | +3,0 % |
| Brandenburg | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | +3,0 % |
| Schleswig-Holstein | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | 6,5 % | +3,0 % |
| Thüringen | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | 5,0 % | 5,0 % | +1,5 % |
Die Tendenz ist klar: Nur nach oben. Thüringen bildet mit der Senkung 2024 die absolute Ausnahme. Der Grund für die Erhöhungen: Die Grunderwerbsteuer ist für die Bundesländer eine verlässliche Einnahmequelle, die bei steigenden Immobilienpreisen automatisch mehr Geld einbringt.
Warum bleiben Bayern und Sachsen günstig?
Bayern und Sachsen haben sich bewusst entschieden, den niedrigen Satz beizubehalten. Die Argumentation:
- Wirtschaftspolitik: Niedrige Grunderwerbsteuer als Standortvorteil und Förderung von Wohneigentum
- Steueraufkommen: Beide Länder kompensieren über andere Einnahmen (insbesondere Bayern über hohe Wirtschaftskraft)
- Politisches Signal: Eigentumsförderung als Element der Sozialpolitik
Das Ergebnis: Bayern hat mit rund 51 % eine der höchsten Wohneigentumsquoten in Deutschland – deutlich über dem Bundesschnitt von 46 %.
Grenzregionen: Wo sich der Standort besonders lohnt
Wer in einer Grenzregion kauft, kann durch die Wahl des Bundeslands erheblich sparen. Hier die spannendsten Fälle:
NRW ↔ Niedersachsen (6,5 % vs. 5,0 %)
Wer in Minden, Osnabrück oder Oldenburg statt in Bielefeld, Münster oder Herford kauft, spart bei einem 350.000 €-Haus 5.250 € Grunderwerbsteuer. Der Unterschied: 22.750 € vs. 17.500 €.
Besonders interessant für Pendler: Die Städte Minden (Niedersachsen) und Bad Oeynhausen (NRW) liegen nur 15 Autominuten auseinander.
NRW ↔ Rheinland-Pfalz (6,5 % vs. 5,0 %)
Im Großraum Köln/Bonn kann der Kauf wenige Kilometer weiter südlich (z.B. Bad Neuenahr-Ahrweiler statt Bonn) 5.250 € bei 350.000 € sparen.
Brandenburg ↔ Sachsen (6,5 % vs. 3,5 %)
Der größte Unterschied aller Grenzregionen: Wer statt in Cottbus (Brandenburg) in Hoyerswerda (Sachsen) kauft, spart bei 250.000 € satte 7.500 €.
💡 Meister-Tipp: Arbeitsplatz vs. Wohnort
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Standort der Immobilie, nicht nach Ihrem Wohnort oder Arbeitsplatz. Ein NRW-Bewohner, der in Bayern ein Ferienhaus kauft, zahlt bayerische 3,5 %. Umgekehrt: Wer aus Bayern nach NRW umzieht, zahlt 6,5 %. Die Berechnung je Bundesland lohnt sich also immer.
So wird die Grunderwerbsteuer berechnet: Schritt für Schritt
Die Berechnung ist simpel – aber die Details machen den Unterschied:
Schritt 1: Kaufpreis ermitteln
Maßgeblich ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis. Nicht relevant sind:
- Maklergebühren (extra bezahlt)
- Notarkosten (extra bezahlt)
- Modernisierungskosten nach dem Kauf
Schritt 2: Abzugsfähige Positionen identifizieren
Vom Kaufpreis können Sie folgende Positionen vor der Besteuerung abziehen:
- Bewegliches Zubehör: Küche, Sauna, Gartenhaus (separat im Vertrag ausweisen)
- Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen (WEG-Anteil)
- Erbbaurecht-Erbbauzins: Wird gesondert behandelt
Spar-Tipp: Alle Details zu den Abzugsmöglichkeiten finden Sie in unserem Ratgeber Grunderwerbsteuer sparen: 7 legale Strategien.
Schritt 3: Steuersatz anwenden
Auf die Bemessungsgrundlage (Kaufpreis minus Abzüge) wird der Steuersatz des Bundeslands angewandt, in dem die Immobilie liegt. Das Finanzamt berechnet die Steuer automatisch – aber Sie sollten selbst rechnen, um Fehler zu erkennen.
Schritt 4: Steuerbescheid und Zahlung
Der automatische Ablauf nach der Beurkundung:
- Der Notar meldet den Kauf an das Finanzamt (gesetzliche Pflicht)
- Das Finanzamt erstellt den Grunderwerbsteuer-Bescheid (ca. 6–8 Wochen)
- Sie zahlen innerhalb von 4 Wochen nach Zustellung
- Das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Der Notar kann die Grundbucheintragung veranlassen
⚠️ Achtung: Ohne Zahlung kein Eigentum!
Solange die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt ist, erhalten Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese ist keine Grundbucheintragung möglich – Sie werden also nicht als Eigentümer eingetragen, auch wenn Sie den Kaufpreis bereits vollständig bezahlt haben.
Grunderwerbsteuer im europäischen Vergleich
Wie stehen die deutschen Steuersätze im europäischen Vergleich da?
| Land | Steuersatz | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Deutschland | 3,5–6,5 % | Keine Freibeträge |
| Österreich | 3,5 % | Freibetrag 1.100 € bei landw. Betrieben |
| Frankreich | 5,8–6,4 % | Regional unterschiedlich |
| Niederlande | 2,0 % | Ermäßigung auf 2 % (vorher 6 %) |
| Belgien | 3,0–12,5 % | Große regionale Unterschiede |
| Großbritannien | 0–12 % | Progressiver Stufentarif, 0 % bis 250.000 £ |
| Luxemburg | 6,0–7,0 % | Inkl. Registrierungsgebühr |
| Italien | 2–9 % | 2 % bei Erstwohnung |
Deutschland liegt im Mittelfeld – wobei die fehlenden Freibeträge den internationalen Vergleich erschweren. In Großbritannien etwa zahlen Erstkäufer bis 425.000 £ (ca. 495.000 €) überhaupt keine Grunderwerbsteuer.
Aktuelle politische Diskussion: Kommt der Freibetrag?
Die Diskussion über einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer wird seit Jahren geführt. Die aktuelle Lage (Stand 2026):
Pro Freibetrag
- Wohneigentumsförderung: Deutschland hat mit ca. 46 % eine der niedrigsten Eigentumsquoten in Europa
- Soziale Gerechtigkeit: Besonders junge Familien werden überproportional belastet
- Wirtschaftliche Impulse: Mehr Eigentumsbildung → mehr Sanierungen → mehr Handwerkeraufträge
Contra Freibetrag
- Steuerausfälle: Schätzungsweise 2–3 Mrd. € pro Jahr bei 250.000 € Freibetrag
- Preiseffekt: Ein Freibetrag könnte die Immobilienpreise um den gleichen Betrag steigen lassen
- Föderalismusfrage: Die Länder müssten auf Einnahmen verzichten – freiwillig unwahrscheinlich
Unsere Einschätzung: Ein bundesweiter Freibetrag ist kurzfristig (2026–2027) eher unwahrscheinlich. Wahrscheinlicher sind individuelle Länderlösungen – ähnlich der Senkung in Thüringen.
Grunderwerbsteuer und Nebenkosten: Die Gesamtbelastung
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Makler ergibt sich folgende Gesamtbelastung:
| Bundesland | GrESt | Notar + GB | Makler | Nebenkosten gesamt | Bei 400.000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 2,0 % | 3,57 % | 9,07 % | 36.280 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 2,0 % | 3,57 % | 10,57 % | 42.280 € |
| Hamburg | 5,5 % | 2,0 % | 3,13 % | 10,63 % | 42.520 € |
| Berlin | 6,0 % | 2,0 % | 3,57 % | 11,57 % | 46.280 € |
| NRW | 6,5 % | 2,0 % | 3,57 % | 12,07 % | 48.280 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 2,0 % | 3,57 % | 12,07 % | 48.280 € |
In NRW und Brandenburg betragen die Kaufnebenkosten über 12 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das fast 50.000 € – Geld, das komplett als Eigenkapital vorhanden sein muss, da Banken Kaufnebenkosten in der Regel nicht finanzieren.
Alles auf einen Blick: Unser Hauskauf-Nebenkosten-Rechner berechnet alle Nebenkosten inklusive Maklergebühr für Ihr Bundesland.
Die Top-5 Fragen zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Zählt der Standort der Immobilie oder mein Wohnsitz?
Es zählt ausschließlich der Standort der Immobilie. Ihr Wohnsitz, Ihre Staatsbürgerschaft oder Ihr Arbeitsplatz sind irrelevant. Ein Hamburger, der in Bayern kauft, zahlt 3,5 %.
Was gilt bei Immobilien an Landesgrenzen?
Falls eine Immobilie über zwei Bundesländer liegt (sehr selten), wird die Grunderwerbsteuer anteilig nach Grundstücksfläche im jeweiligen Land berechnet.
Kann ein Bundesland den Satz jederzeit ändern?
Grundsätzlich ja. Die Änderung geschieht per Landesgesetz und wird in der Regel 6–12 Monate vorher angekündigt. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung, nicht der Eigentumsübergang.
Gibt es Pläne zur Vereinheitlichung?
Aktuell nicht. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, und die Kompetenz liegt seit der Föderalismusreform 2006 bei den Ländern. Eine Rücknahme würde eine Grundgesetzänderung erfordern.
Wie finde ich den aktuellen Satz für mein Bundesland?
Am schnellsten mit unserem Grunderwerbsteuer-Rechner – dort sind alle 16 Bundesländer mit den aktuellen Sätzen (Stand 2026) hinterlegt. Alternativ auf der Website des jeweiligen Landesfinanzministeriums.
Weiterführende Tools & Ratgeber
- Grunderwerbsteuer-Rechner – Steuer für alle 16 Bundesländer sofort berechnen
- Grunderwerbsteuer sparen: 7 legale Strategien – Konkrete Tipps mit Rechenbeispielen
- Hauskauf-Nebenkosten-Rechner – Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick
- Baufinanzierungsrechner – Monatliche Rate und Tilgungsplan
- Erbschaftsteuer-Rechner – Immobilie erben statt kaufen?
Quellen: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Statistisches Bundesamt, Landesfinanzministerien | handwerk.cloud | Stand: 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche Beratung.
⚖️ Rechtlicher Hinweis
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes (StBerG) dar. Die genannten Steuersätze, Freibeträge und Berechnungen sind Richtwerte auf Basis der aktuellen Gesetzeslage und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Für Ihre persönliche Steuersituation wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.
Alle Angaben ohne Gewähr. © handwerk.cloud
Handwerk-OS: Das Betriebssystem für dein Handwerk
Plantafel, Monteur-App, Baudokumentation und automatische Arbeitsberichte – alles in einer Software. Für die ersten 50 Betriebe komplett kostenlos.
Für die ersten 50 Betriebe
Kostenexperte handwerk.cloud
Veröffentlicht: 16. Februar 2026• Aktualisiert: 3. März 2026