Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026: Vergleich aller 16 Steuersätze

12.000 € Unterschied – bei exakt derselben Immobilie. Der Grund: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen Sie in Bayern 14.000 €, in NRW dagegen 26.000 €. In diesem Artikel vergleichen wir alle 16 Bundesländer, zeigen die historische Entwicklung und erklären, warum die Unterschiede so groß sind.

> **💡 Berechnen statt schätzen:** Mit unserem [Grunderwerbsteuer-Rechner](/tools/grunderwerbsteuer-rechner) ermitteln Sie den exakten Betrag für Ihr Bundesland – inklusive Zubehör-Abzug und Bundesland-Vergleich. ## Die große Vergleichstabelle: Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer

Stand Januar 2026 gelten in Deutschland die folgenden Grunderwerbsteuer-Sätze. Wir zeigen den Steuerbetrag bei drei typischen Kaufpreisen:

*) Thüringen hat den Satz per 01.01.2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt – die bislang einzige Senkung eines Bundeslandes in der Geschichte der Grunderwerbsteuer.

Die Zahlen sprechen für sich: Bei einem durchschnittlichen Hauskauf von 400.000 € liegen zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland 12.000 € Unterschied. Das ist mehr als die gesamte Notargebühr inklusive Grundbucheintragung.

## Warum sind die Steuersätze so unterschiedlich? ### Ein historischer Rückblick

Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 %. Mit der Föderalismusreform I erhielten die Bundesländer das Recht, den Steuersatz selbst festzulegen. Die meisten Länder nutzten diese Kompetenz, um die Sätze zu erhöhen – nur Bayern und Sachsen blieben beim ursprünglichen Satz.

### Die Entwicklung der Steuersätze seit 2006

Die Tendenz ist klar: Nur nach oben. Thüringen bildet mit der Senkung 2024 die absolute Ausnahme. Der Grund für die Erhöhungen: Die Grunderwerbsteuer ist für die Bundesländer eine verlässliche Einnahmequelle, die bei steigenden Immobilienpreisen automatisch mehr Geld einbringt.

### Warum bleiben Bayern und Sachsen günstig?

Bayern und Sachsen haben sich bewusst entschieden, den niedrigen Satz beizubehalten. Die Argumentation:

- **Wirtschaftspolitik:** Niedrige Grunderwerbsteuer als Standortvorteil und Förderung von Wohneigentum - **Steueraufkommen:** Beide Länder kompensieren über andere Einnahmen (insbesondere Bayern über hohe Wirtschaftskraft) - **Politisches Signal:** Eigentumsförderung als Element der Sozialpolitik

Das Ergebnis: Bayern hat mit rund 51 % eine der höchsten Wohneigentumsquoten in Deutschland – deutlich über dem Bundesschnitt von 46 %.

## Grenzregionen: Wo sich der Standort besonders lohnt

Wer in einer Grenzregion kauft, kann durch die Wahl des Bundeslands erheblich sparen. Hier die spannendsten Fälle:

### NRW ↔ Niedersachsen (6,5 % vs. 5,0 %)

Wer in Minden, Osnabrück oder Oldenburg statt in Bielefeld, Münster oder Herford kauft, spart bei einem 350.000 €-Haus 5.250 € Grunderwerbsteuer. Der Unterschied: 22.750 € vs. 17.500 €.

Besonders interessant für Pendler: Die Städte Minden (Niedersachsen) und Bad Oeynhausen (NRW) liegen nur 15 Autominuten auseinander.

### NRW ↔ Rheinland-Pfalz (6,5 % vs. 5,0 %)

Im Großraum Köln/Bonn kann der Kauf wenige Kilometer weiter südlich (z.B. Bad Neuenahr-Ahrweiler statt Bonn) 5.250 € bei 350.000 € sparen.

### Brandenburg ↔ Sachsen (6,5 % vs. 3,5 %)

Der größte Unterschied aller Grenzregionen: Wer statt in Cottbus (Brandenburg) in Hoyerswerda (Sachsen) kauft, spart bei 250.000 € satte 7.500 €.

## So wird die Grunderwerbsteuer berechnet: Schritt für Schritt

Die Berechnung ist simpel – aber die Details machen den Unterschied:

### Schritt 1: Kaufpreis ermitteln

Maßgeblich ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis. Nicht relevant sind:

- Maklergebühren (extra bezahlt) - Notarkosten (extra bezahlt) - Modernisierungskosten nach dem Kauf ### Schritt 2: Abzugsfähige Positionen identifizieren

Vom Kaufpreis können Sie folgende Positionen vor der Besteuerung abziehen:

- **Bewegliches Zubehör:** Küche, Sauna, Gartenhaus (separat im Vertrag ausweisen) - **Instandhaltungsrücklage:** Bei Eigentumswohnungen (WEG-Anteil) - **Erbbaurecht-Erbbauzins:** Wird gesondert behandelt > **Spar-Tipp:** Alle Details zu den Abzugsmöglichkeiten finden Sie in unserem Ratgeber [Grunderwerbsteuer sparen: 7 legale Strategien](/wissen/allgemein/grunderwerbsteuer-sparen-tipps). ### Schritt 3: Steuersatz anwenden

Auf die Bemessungsgrundlage (Kaufpreis minus Abzüge) wird der Steuersatz des Bundeslands angewandt, in dem die Immobilie liegt. Das Finanzamt berechnet die Steuer automatisch – aber Sie sollten selbst rechnen, um Fehler zu erkennen.

### Schritt 4: Steuerbescheid und Zahlung

Der automatische Ablauf nach der Beurkundung:

1. **Der Notar** meldet den Kauf an das Finanzamt (gesetzliche Pflicht) 2. **Das Finanzamt** erstellt den Grunderwerbsteuer-Bescheid (ca. 6–8 Wochen) 3. **Sie zahlen** innerhalb von 4 Wochen nach Zustellung 4. **Das Finanzamt** erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung 5. **Der Notar** kann die Grundbucheintragung veranlassen ## Grunderwerbsteuer im europäischen Vergleich

Wie stehen die deutschen Steuersätze im europäischen Vergleich da?

Deutschland liegt im Mittelfeld – wobei die fehlenden Freibeträge den internationalen Vergleich erschweren. In Großbritannien etwa zahlen Erstkäufer bis 425.000 £ (ca. 495.000 €) überhaupt keine Grunderwerbsteuer.

## Aktuelle politische Diskussion: Kommt der Freibetrag?

Die Diskussion über einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer wird seit Jahren geführt. Die aktuelle Lage (Stand 2026):

### Pro Freibetrag - **Wohneigentumsförderung:** Deutschland hat mit ca. 46 % eine der niedrigsten Eigentumsquoten in Europa - **Soziale Gerechtigkeit:** Besonders junge Familien werden überproportional belastet - **Wirtschaftliche Impulse:** Mehr Eigentumsbildung → mehr Sanierungen → mehr Handwerkeraufträge ### Contra Freibetrag - **Steuerausfälle:** Schätzungsweise 2–3 Mrd. € pro Jahr bei 250.000 € Freibetrag - **Preiseffekt:** Ein Freibetrag könnte die Immobilienpreise um den gleichen Betrag steigen lassen - **Föderalismusfrage:** Die Länder müssten auf Einnahmen verzichten – freiwillig unwahrscheinlich

Unsere Einschätzung: Ein bundesweiter Freibetrag ist kurzfristig (2026–2027) eher unwahrscheinlich. Wahrscheinlicher sind individuelle Länderlösungen – ähnlich der Senkung in Thüringen.

## Grunderwerbsteuer und Nebenkosten: Die Gesamtbelastung

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Makler ergibt sich folgende Gesamtbelastung:

In NRW und Brandenburg betragen die Kaufnebenkosten über 12 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das fast 50.000 € – Geld, das komplett als Eigenkapital vorhanden sein muss, da Banken Kaufnebenkosten in der Regel nicht finanzieren.

> **Alles auf einen Blick:** Unser [Hauskauf-Nebenkosten-Rechner](/tools/hauskauf-nebenkosten-rechner) berechnet alle Nebenkosten inklusive Maklergebühr für Ihr Bundesland. ## Die Top-5 Fragen zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Zählt der Standort der Immobilie oder mein Wohnsitz?

Es zählt ausschließlich der Standort der Immobilie. Ihr Wohnsitz, Ihre Staatsbürgerschaft oder Ihr Arbeitsplatz sind irrelevant. Ein Hamburger, der in Bayern kauft, zahlt 3,5 %.

Was gilt bei Immobilien an Landesgrenzen?

Falls eine Immobilie über zwei Bundesländer liegt (sehr selten), wird die Grunderwerbsteuer anteilig nach Grundstücksfläche im jeweiligen Land berechnet.

Kann ein Bundesland den Satz jederzeit ändern?

Grundsätzlich ja. Die Änderung geschieht per Landesgesetz und wird in der Regel 6–12 Monate vorher angekündigt. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung, nicht der Eigentumsübergang.

Gibt es Pläne zur Vereinheitlichung?

Aktuell nicht. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, und die Kompetenz liegt seit der Föderalismusreform 2006 bei den Ländern. Eine Rücknahme würde eine Grundgesetzänderung erfordern.

Wie finde ich den aktuellen Satz für mein Bundesland?

Am schnellsten mit unserem Grunderwerbsteuer-Rechner – dort sind alle 16 Bundesländer mit den aktuellen Sätzen (Stand 2026) hinterlegt. Alternativ auf der Website des jeweiligen Landesfinanzministeriums.

## Weiterführende Tools & Ratgeber - **[Grunderwerbsteuer-Rechner](/tools/grunderwerbsteuer-rechner)** – Steuer für alle 16 Bundesländer sofort berechnen - **[Grunderwerbsteuer sparen: 7 legale Strategien](/wissen/allgemein/grunderwerbsteuer-sparen-tipps)** – Konkrete Tipps mit Rechenbeispielen - **[Hauskauf-Nebenkosten-Rechner](/tools/hauskauf-nebenkosten-rechner)** – Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick - **[Baufinanzierungsrechner](/tools/baufinanzierungsrechner)** – Monatliche Rate und Tilgungsplan - **[Erbschaftsteuer-Rechner](/tools/erbschaftsteuer-rechner)** – Immobilie erben statt kaufen?

Quellen: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Statistisches Bundesamt, Landesfinanzministerien | handwerk.cloud | Stand: 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche Beratung.