Immobilie an Kinder übertragen: Schenkung vs. Erben – was lohnt sich 2026?

400.000 € Freibetrag alle 10 Jahre – wer seine Immobilie rechtzeitig an die Kinder überträgt, kann die Erbschaftsteuer komplett vermeiden. Doch Schenkung ist nicht gleich Schenkung: Zwischen dem einfachen Übertrag und einer steueroptimierten Gestaltung mit Nießbrauch, Wohnrecht oder Kettenschenkung liegen schnell Zehntausende Euro Unterschied. In diesem Ratgeber vergleichen wir alle Optionen – mit konkreten Rechenbeispielen und den Risiken, die niemand verschweigen sollte.

> **💡 Steuer berechnen:** Nutzen Sie unseren [Erbschaftsteuer-Rechner](/tools/erbschaftsteuer-rechner), um die Steuerbelastung bei Schenkung und Erbschaft zu vergleichen. ## Schenkung vs. Erbschaft: Der fundamentale Unterschied

Viele glauben, Schenkung und Erbschaft seien steuerlich identisch. Das stimmt nur teilweise. Die Steuersätze und Freibeträge sind gleich – aber bei der Gestaltung gibt es entscheidende Unterschiede:

Die zentrale Erkenntnis: Bei der Schenkung gewinnen Sie Zeit und Gestaltungsspielraum. Bei der Erbschaft behalten Sie Kontrolle bis zum Schluss. Beides hat seinen Preis.

## Strategie 1: Einfache Schenkung (unter dem Freibetrag)

Die einfachste Variante: Sie übertragen die Immobilie, und der Wert bleibt unter dem Freibetrag.

### Rechenbeispiel: Kleines Einfamilienhaus

Bei Immobilien bis 400.000 € von einem Elternteil: Komplett steuerfrei. Zum Vergleich: Beim Kauf dieser Immobilie am freien Markt fielen in NRW 22.750 € Grunderwerbsteuer an.

### Rechenbeispiel: Beide Eltern schenken gemeinsam

Wenn beide Eltern die Immobilie besitzen (z.B. jeweils 50 %), hat das Kind zwei Freibeträge:

Bei einer Immobilie im Wert von 600.000 € zahlt das Kind keinen Cent Steuer, wenn beide Eltern je die Hälfte übertragen. Das ist einer der größten Vorteile gegenüber der Erbschaft (bei der nur ein Freibetrag zum Tragen kommt, wenn ein Elternteil stirbt).

## Strategie 2: Nießbrauch – Der Königsweg für wertvolle Immobilien

Der Nießbrauch ist das mächtigste Werkzeug bei der Immobilienübertragung. Die Idee: Sie übertragen das Eigentum an Ihr Kind, behalten aber das Recht auf Nutzung und Erträge (z.B. Selbstnutzung oder Mieteinnahmen).

### Wie funktioniert Nießbrauch steuerlich?

Der Nießbrauch reduziert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich. Das Finanzamt berechnet den Wert des Nießbrauchs anhand von:

- **Jahresmietwert** der Immobilie (bei Selbstnutzung: ortsübliche Vergleichsmiete) - **Multiplikator** abhängig vom Alter des Schenkers (je jünger, desto höher der Abzug) - **Kapitalwert** = Jahresmietwert × Multiplikator ### Die Nießbrauch-Multiplikatoren (Auszug) ### Rechenbeispiel: Nießbrauch mit 60-jährigem Schenker

Eine Immobilie im Wert von 550.000 € wird durch den Nießbrauch auf unter den Freibetrag gedrückt – komplett steuerfrei! Ohne Nießbrauch würden 150.000 € besteuert (= 16.500 € Steuer bei 11 %).

### Vorteile des Nießbrauchs - **Sicherheit:** Sie wohnen weiterhin in Ihrer Immobilie oder kassieren die Miete - **Steueroptimierung:** Erhebliche Reduzierung des schenkungsteuerlichen Wertes - **Grundbuchschutz:** Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und ist damit insolvenzfest - **Keine Grunderwerbsteuer:** Eltern → Kind ist grunderwerbsteuerfrei ### Risiken des Nießbrauchs - **Unwiderruflich:** Einmal übertragen, gehört die Immobilie dem Kind - **Familienkonflikte:** Was wenn das Kind verkaufen will? (Nießbrauch belastet den Verkaufspreis) - **Pflegebedürftigkeit:** Bei stationärer Pflege kann der Sozialhilfeträger unter Umständen die Rückübertragung verlangen (10-Jahres-Frist) ## Strategie 3: Kettenschenkung über Generationen

Die Kettenschenkung nutzt die Freibeträge aller Familienmitglieder aus. Die Idee: Statt direkt an das Enkelkind (200.000 € Freibetrag) schenken Sie über das Kind (400.000 € Freibetrag) weiter.

### Rechenbeispiel: Großeltern → Enkelkind

33.000 € gespart – durch den Umweg über die mittlere Generation. Die Voraussetzung: Das Kind muss die Immobilie tatsächlich einige Zeit besitzen und frei über die Weiterschenkung entscheiden. Das Finanzamt kann die Kettenschenkung ablehnen, wenn sie als reine Durchlaufstation erkennbar ist.

## Strategie 4: Ratenschenkung über mehrere Freibetrags-Zeiträume

Wenn der Immobilienwert den Freibetrag übersteigt, können Sie die Übertragung in Etappen vornehmen:

### Der 10-Jahres-Plan für eine 700.000 €-Immobilie

Ohne Ratenschenkung: 700.000 € − 400.000 € Freibetrag = 300.000 € steuerpflichtig × 11 % = 33.000 € Steuer.

Mit Ratenschenkung: 0 € Steuer – aber Geduld erforderlich (mindestens 10 Jahre zwischen den Übertragungen).

### Kombination: Ratenschenkung + Nießbrauch

Die stärkste Kombination: In der ersten Runde übertragen Sie 50 % mit Nießbrauch-Vorbehalt. In der zweiten Runde (nach 10 Jahren) die restlichen 50 %. Durch den Nießbrauch sinkt der steuerliche Wert jeder Tranche zusätzlich.

*Niedrigerer Nießbrauch in Tranche 2, da der Schenker 10 Jahre älter ist.

Ergebnis: Eine Immobilie im Wert von 700.000 € wurde komplett steuerfrei übertragen – und die Eltern wohnen weiterhin darin.

## Strategie 5: Wohnrecht statt Nießbrauch

Eine Alternative zum Nießbrauch: das Wohnrecht. Der Unterschied:

Das Wohnrecht ist die einfachere Variante, wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen wollen und keine Mieteinnahmen erzielen. Der steuerliche Abzug ist etwas geringer, dafür entfällt die Pflicht zur Instandhaltung.

## Der Fahrplan: In 5 Schritten zur optimalen Übertragung ### Schritt 1: Immobilienwert ermitteln

Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen (Kosten: 1.500–3.500 €). Alternativ: Vergleich mit aktuellen Immobilienpreisen in der Umgebung. Der Wert ist entscheidend für die Steuerkalkulation.

### Schritt 2: Steuerbelastung berechnen

Nutzen Sie unseren [Erbschaftsteuer-Rechner](/tools/erbschaftsteuer-rechner), um die Steuerbelastung für verschiedene Szenarien zu vergleichen: - Direkte Schenkung ohne Gestaltung - Schenkung mit Nießbrauch - Erbschaft (zum Vergleich)

### Schritt 3: Gestaltung wählen

Auf Basis der Berechnung entscheiden Sie sich für die optimale Strategie: - **Wert ≤ 400.000 €:** Einfache Schenkung reicht aus - **400.000–600.000 €:** Nießbrauch oder Wohnrecht prüfen - **über 600.000 €:** Nießbrauch + Ratenschenkung oder Kettenschenkung - **Beide Eltern Eigentümer:** Doppelter Freibetrag nutzen

### Schritt 4: Notarvertrag vorbereiten

Der Schenkungsvertrag für Immobilien muss notariell beurkundet werden. Kosten:

### Schritt 5: Grundbuch umschreiben

Nach der Beurkundung wird das Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben. Bei Nießbrauch wird dieser ebenfalls eingetragen. Kosten: ca. 0,3–0,5 % des Immobilienwerts.

## Was viele übersehen: Die Risiken der Schenkung ### 1. Sozialhilfe-Rückforderung (10-Jahres-Frist)

Wird der Schenker innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung pflegebedürftig und kann die Kosten nicht selbst tragen, kann das Sozialamt die Schenkung rückfordern. Das bedeutet: Das Kind muss die Pflegekosten tragen oder die Immobilie zurückgeben.

Schutz: Der eingetragene Nießbrauch schützt teilweise, da er den "verbleibenden" finanziellen Wert der Immobilie für den Schenker dokumentiert.

### 2. Familienstreitigkeiten

Eine Schenkung bevorzugt ein Kind gegenüber Geschwistern. Das kann zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen (§ 2325 BGB) führen: Innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung können andere Erben einen Ausgleich verlangen.

### 3. Verlust der Kontrolle

Nach der Übertragung gehört die Immobilie dem Kind – und das Kind kann grundsätzlich frei darüber verfügen. Vertragliche Rückforderungsrechte (z.B. bei Insolvenz des Kindes, Scheidung, Verkauf ohne Zustimmung) sind dringend empfohlen.

### 4. Scheidung des Kindes

Bei Scheidung des Kindes: Die geschenkte Immobilie gehört nicht zum Zugewinn und muss nicht geteilt werden. Aber: Wertsteigerungen während der Ehe können in den Zugewinn fallen. Ein Ehevertrag des Kindes kann hier schützen.

## Kostenvergleich: Schenkung vs. Kauf vs. Erbschaft

Was kostet es, eine Immobilie im Wert von 450.000 € an ein Kind zu übertragen?

* Bei Nießbrauch unter Freibetrag. ** Kind, ohne Selbstnutzung, ohne Nießbrauch.

Die Zahlen sprechen für sich: Die innerfamiliäre Übertragung (Schenkung oder Erbschaft) kostet nur einen Bruchteil des Kaufpreises am freien Markt – aber nur, wenn die Steuern richtig geplant werden.

## FAQ: Immobilie an Kinder übertragen

Kann ich die Schenkung rückgängig machen?

Grundsätzlich nein – eine notariell beurkundete Schenkung ist bindend. Aber: Sie können im Vertrag Rückforderungsrechte vereinbaren (z.B. bei Verarmung, Insolvenz des Kindes, Verkauf ohne Zustimmung, Vorversterben des Kindes). Diese Klauseln sind dringend empfohlen und sollten vom Notar formuliert werden.

Muss ich als Schenker die Schenkung dem Finanzamt melden?

Ja, sowohl Schenker als auch Beschenkter müssen die Schenkung innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Der Notar informiert das Finanzamt in der Regel zusätzlich automatisch.

Fallen bei der Schenkung an Kinder Grunderwerbsteuer an?

Nein. Übertragungen in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel) sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Achtung: An Schwiegerkinder, Nichten/Neffen oder Geschwister fällt Grunderwerbsteuer an! Nutzen Sie unseren Grunderwerbsteuer-Rechner für die Berechnung.

Was ist besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?

Nießbrauch bietet mehr Rechte (Vermietung, Fruchtziehung) und einen höheren steuerlichen Abzug – ist aber mit mehr Pflichten verbunden (Instandhaltung). Wohnrecht ist einfacher, bietet aber nur die Berechtigung zur Selbstnutzung. Für die meisten Eltern, die weiterhin in der Immobilie wohnen wollen, ist der Nießbrauch die bessere Wahl.

Ab welchem Alter sollte man mit der Übertragung beginnen?

Je früher, desto besser – aus mehreren Gründen: Höherer Nießbrauch-Abzug (der Multiplikator sinkt mit dem Alter), mehr 10-Jahres-Zyklen für die Freibetrag-Erneuerung, und mehr Zeit für die Sozialhilfe-Frist. Idealerweise beginnen Sie mit 55–60 Jahren.

Kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern?

Ja, innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung (§ 528 BGB). Wird der Schenker innerhalb dieser Frist pflegebedürftig und verarmt, kann das Sozialamt das Kind zur Rückgabe oder finanziellen Erstattung auffordern. Nach 10 Jahren ist die Schenkung "sozialhilfefest".

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Quellen: ErbStG, BewG, BGB §§ 528, 2325, GrEStG § 3 Nr. 6 | handwerk.cloud | Stand: 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei komplexen Übertragungen ist die Konsultation eines Steuerberaters und Notars dringend empfohlen.