Haus geerbt: Was tun? Steuern, Fristen & Kosten im Überblick 2026
Haus geerbt – und jetzt? Erbschaftsteuer, Fristen, Pflichten und Kosten im Überblick. Mit Checkliste, Rechenbeispielen und Entscheidungshilfe: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
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16. Februar 2026
Haus geerbt – und plötzlich Eigentümer einer Immobilie im Wert von 400.000 €. Klingt nach Glücksfall? Kann es sein. Doch zuerst kommen die Fragen: Muss ich Erbschaftsteuer zahlen? Wie viel? Was passiert mit der laufenden Hypothek? Und was kostet mich die Sanierung, die seit 20 Jahren überfällig ist? In diesem Ratgeber klären wir alle Fragen – von der ersten Meldung beim Finanzamt bis zur Entscheidung: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.
⚡ Kurz & knapp: Haus geerbt
- Erbschaftsteuer-Freibetrag: 500.000 € (Ehepartner), 400.000 € (Kinder), 200.000 € (Enkel)
- Meldepflicht: Innerhalb von 3 Monaten ans Finanzamt
- Erbausschlagung: Innerhalb von 6 Wochen möglich
- Selbstnutzung: Ehepartner + Kinder können steuerfrei erben (10 Jahre Selbstnutzung)
- Rechner: Erbschaftsteuer sofort berechnen →
Das Wichtigste zuerst: Sie müssen nicht sofort handeln, aber Sie sollten die Fristen kennen. Die drei wichtigsten:
### Die 3 kritischen Fristen beim Immobilien-Erbe⚠️ Die 6-Wochen-Frist ist unwiderruflich!
Wenn Sie das Erbe innerhalb von 6 Wochen nicht ausschlagen, gilt es als angenommen – mit allem, was dazugehört: Immobilie, Schulden, laufende Kosten. Eine nachträgliche Anfechtung ist nur in Ausnahmefällen möglich (z.B. bei Arglisttäuschung). Prüfen Sie deshalb sofort, ob das Erbe wirtschaftlich sinnvoll ist.
Die Erbschaftsteuer hängt von drei Faktoren ab: Verwandtschaftsgrad, Nachlasshöhe und Art der Immobiliennutzung.
### Freibeträge nach VerwandtschaftsgradImmobilien haben bei der Erbschaftsteuer eine absolute Sonderstellung. Je nach Nutzung können erhebliche Steuervorteile entstehen:
🏠 Ehepartner: Selbstgenutzte Immobilie komplett steuerfrei
Wenn Sie als Ehepartner die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen, ist sie komplett steuerfrei – unabhängig vom Wert! Keine Obergrenze bei der Wohnfläche.
👶 Kinder: Steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche
Kinder können die Immobilie steuerfrei erben, wenn sie dort mindestens 10 Jahre selbst wohnen und die Wohnfläche maximal 200 m² beträgt. Über 200 m² wird der überschüssige Anteil besteuert.
🏢 Vermietete Wohnimmobilie: 10 % Abschlag
Vermietete Wohnimmobilien werden nur zu 90 % ihres Verkehrswerts angesetzt. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € werden nur 360.000 € besteuert – automatisch, ohne Antrag.
Das Kind zahlt auf ein Erbe von 430.000 € nur 1.379 € Erbschaftsteuer. Zum Vergleich: Würde das Kind die gleiche Immobilie kaufen, fielen in NRW 24.700 € Grunderwerbsteuer an!
### Rechenbeispiel 2: Kind erbt und zieht ein (bis 200 m²)Bei Selbstnutzung (10 Jahre): Komplett steuerfrei – trotz eines Nachlasswerts von 430.000 €!
### Rechenbeispiel 3: Nicht verwandte Person erbt123.000 € Erbschaftsteuer! Der riesige Unterschied zeigt, wie wichtig der Verwandtschaftsgrad ist. Für nicht verwandte Erben kann das Erbe schnell zur Last werden – besonders wenn nicht genug Barvermögen vorhanden ist, um die Steuer zu bezahlen.
💡 Meister-Tipp: Stundung beantragen
Wenn die Erbschaftsteuer aufgrund einer geerbten Immobilie anfällt und nicht genug Barvermögen vorhanden ist, können Sie eine Stundung bis zu 10 Jahre beantragen (§ 28 ErbStG). Die Stundung ist zinslos – ein erheblicher Vorteil gegenüber einem Kredit.
Das Finanzamt bewertet die geerbte Immobilie nach einem der drei Standardverfahren:
### Die 3 Bewertungsverfahren 1. **Vergleichswertverfahren** – Standard bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Das Finanzamt vergleicht mit ähnlichen Verkäufen in der Umgebung. 2. **Ertragswertverfahren** – Bei vermieteten Immobilien. Basis: Jahresmiete × Multiplikator (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz). 3. **Sachwertverfahren** – Bei individuellen Einfamilienhäusern. Basis: Herstellungskosten des Gebäudes + Bodenwert. ### Was wenn der Finanzamt-Wert zu hoch ist?Sie haben das Recht, den vom Finanzamt ermittelten Wert durch ein eigenes Verkehrswertgutachten zu widerlegen. Die Kosten für ein Gutachten liegen bei:
Ein Gutachten lohnt sich besonders bei:
- **Sanierungsbedürftigen Immobilien** – Das Finanzamt rechnet oft mit dem Zustand „normal". Ein Gutachter berücksichtigt den tatsächlichen Zustand - **Ungünstiger Lage** – Lärmbelästigung, fehlende Infrastruktur, Hochwassergebiet - **Altlasten** – Kontaminierter Boden, Asbest, veraltete Haustechnik - **Belastungen** – Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrechte > **Tipp:** Ein Gutachten, das den Wert um 50.000 € senkt, spart in Steuerklasse I rund **3.500–9.500 € Erbschaftsteuer** – die Investition lohnt sich fast immer. ## Schritt 4: Die große Entscheidung – Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?Nach der Steuerfrage kommt die wichtigste Entscheidung: Was machen Sie mit der Immobilie?
### Option A: Selbst einziehen **Vorteile:** - Erbschaftsteuer-Befreiung für Ehepartner und Kinder (10 Jahre) - Kein Kaufpreis, keine Grunderwerbsteuer, keine Maklergebühr - Emotional: Familienbesitz erhalten **Nachteile:** - Bindung an den Standort für 10 Jahre (bei Steuerbefreiung) - Oft hoher Sanierungsbedarf bei älteren Häusern - Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung **Typische Sanierungskosten bei geerbten Häusern:**💡 Meister-Tipp: Spekulationssteuer beachten!
Wenn der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen hat, fällt beim Verkauf Spekulationssteuer auf den Gewinn an (§ 23 EStG). Die 10-Jahres-Frist wird vom Erblasser auf den Erben übertragen. Hat der Verstorbene das Haus vor 20 Jahren gekauft? Dann können Sie sofort steuerfrei verkaufen.
Was viele Erben nicht wissen: Beim Eigentümerwechsel (auch durch Erbschaft) greifen die Sanierungspflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumsübergang müssen Sie:
1. **Heizungsrohre dämmen** – in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden) 2. **Oberste Geschossdecke dämmen** – wenn nicht begehbar und ungedämmt 3. **Heizkessel über 30 Jahre tauschen** – Öl- und Gasheizungen (Ausnahme: Brennwert- und Niedertemperaturkessel)Diese Pflichten gelten auch bei Selbstnutzung – unabhängig davon, ob Sie sanieren wollen oder nicht. Die Kosten dafür liegen bei 5.000–15.000 €.
> **Förderungen nutzen:** Informieren Sie sich über [Förderprogramme für energetische Sanierung](/wissen/allgemein/energetische-sanierung-kosten) – bis zu 40 % Zuschuss sind möglich. ## Die häufigsten Fehler beim Immobilien-Erbe 1. **6-Wochen-Frist verpassen** – Ohne bewusste Entscheidung wird das Erbe automatisch angenommen 2. **Schulden nicht prüfen** – Hypotheken, Grundschulden und Instandhaltungsstau können den Immobilienwert übersteigen 3. **Selbstnutzung vorzeitig aufgeben** – Wer vor 10 Jahren auszieht, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend 4. **Kein Gutachten einholen** – Das Finanzamt bewertet oft zu hoch, besonders bei sanierungsbedürftigen Häusern 5. **Sanierungspflichten ignorieren** – GEG-Pflichten gelten auch bei Erbschaft, Bußgelder bis 50.000 € 6. **Miterben-Situation nicht klären** – Erbengemeinschaften können nur einstimmig handeln (Verkauf, Sanierung, Vermietung) ## FAQ: Haus geerbtErbe ich auch die Schulden auf dem Haus?
Ja. Beim Erbe gehen Vermögen und Schulden gleichermaßen auf Sie über. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden, offene Handwerkerrechnungen und rückständige Betriebskosten. Übersteigen die Schulden den Immobilienwert, sollten Sie über eine Erbausschlagung nachdenken (6-Wochen-Frist!).
Was passiert, wenn mehrere Erben beteiligt sind?
Es entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle Erben müssen einstimmig über die Immobilie entscheiden. Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Erbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen – oft mit erheblichen Wertverlusten.
Muss ich die Hypothek des Verstorbenen übernehmen?
Ja, Sie treten in den bestehenden Kreditvertrag ein. Die Bank kann keine neuen Konditionen verlangen – es gelten die Bedingungen des Erblassers. Sie können den Kredit aber bei Bedarf umschulden oder tilgen.
Kann ich die Erbschaftsteuer in Raten zahlen?
Ja, bei Immobilien auf Antrag bis zu 10 Jahre zinslos (§ 28 ErbStG). Dies ist besonders sinnvoll, wenn der Nachlass überwiegend aus Immobilien besteht und wenig Barvermögen vorhanden ist.
Wann lohnt sich die Erbausschlagung?
Eine Ausschlagung lohnt sich wenn: Die Immobilie überschuldet ist, hoher Sanierungsstau besteht, die Erbschaftsteuer die finanziellen Möglichkeiten übersteigt, oder die Immobilie schwer verkäuflich ist (z.B. strukturschwache Region).
Quellen: ErbStG, GEG, BGB | handwerk.cloud | Stand: 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.