Tilgungsplan verstehen & lesen: Anleitung mit Beispiel

Kaum ein Dokument bei der Baufinanzierung ist so wichtig und so wenig verstanden wie der Tilgungsplan. Bankberater überreichen ihn — aber die wenigsten Kunden wissen, was die Zahlen wirklich bedeuten. In diesem Ratgeber erklären wir den Tilgungsplan Spalte für Spalte und zeigen ein konkretes Beispiel.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist eine tabellarische Übersicht über die gesamte Rückzahlung Ihres Darlehens. Er wird bei Vertragsabschluss von der Bank erstellt und zeigt für jedes Jahr (oder jeden Monat):

• Restschuld zu Beginn des Jahres — wie viel Sie noch schulden
• Zinsanteil — was davon an die Bank geht (die „Miete für das Geld")
• Tilgungsanteil — was tatsächlich Ihre Schulden reduziert
• Sondertilgung (wenn vereinbart) — zusätzliche Zahlungen
• Restschuld am Ende des Jahres — wie viel nach der Zahlung noch übrig ist

Beispiel-Tilgungsplan: 300.000 € Darlehen

Wir rechnen mit 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung. Monatliche Rate: 1.375 €.

Was fällt auf?

1. Im ersten Jahr gehen 10.500 € an die Bank als Zinsen — und nur 6.000 € tilgen tatsächlich Ihre Schulden. Das Verhältnis ist 63:37 zugunsten der Bank!
2. Nach 10 Jahren (Ende Zinsbindung) haben Sie noch 237.179 € Restschuld. Von den gezahlten 165.000 € (10 × 16.500 €) wurden nur 62.821 € getilgt — der Rest waren Zinsen.
3. Ab Jahr 20 kippt es: Der Tilgungsanteil übersteigt nun den Zinsanteil. Jetzt arbeiten Sie wirklich am Abtragen der Schulden.
4. Gesamtlaufzeit: 28 Jahre, Gesamtzinsen: ca. 162.000 €. Für 300.000 € Darlehen zahlen Sie also insgesamt ~462.000 € zurück.

So lesen Sie Ihren Tilgungsplan richtig

Die 5 wichtigsten Prüfpunkte

1. Restschuld nach Zinsbindung: Die wichtigste Zahl! Wie viel müssen Sie refinanzieren? Diese Summe bestimmt Ihr Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
2. Gesamtzinsen: Addieren Sie alle Zinsbeträge — das sind die „wahren Kosten" Ihres Darlehens.
3. Tilgungsverlauf prüfen: Steigt der Tilgungsanteil Jahr für Jahr? Wenn ja, funktioniert die Annuität korrekt.
4. Sondertilgung einrechnen: Lassen Sie sich einen zweiten Tilgungsplan mit Sondertilgung erstellen — der Effekt ist überraschend groß.
5. Wende-Punkt finden: Ab welchem Jahr übersteigt die Tilgung die Zinsen? Je früher, desto besser. Bei 2 % Tilgung dauert es ca. 15–18 Jahre.

Tilgungsplan mit Sondertilgung

Dieselbe Rechnung mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr:

Ergebnis: 5.000 € pro Jahr Sondertilgung (= 416 €/Monat) spart 47.000 € Zinsen und 7 Jahre Laufzeit. Das ist eine Rendite von über 8 % — besser als fast jede andere Geldanlage.

Typische Fehler beim Tilgungsplan

• Nur auf die Monatsrate schauen: Die Rate sagt wenig — entscheidend ist das Verhältnis von Tilgung zu Zinsen und die Restschuld am Ende.
• Zinsbindungsende ignorieren: Ihre 1.375-€-Rate gilt nur für 10 Jahre. Danach müssen Sie zu den dann gültigen Zinsen refinanzieren — das kann teurer werden.
• Keine Sondertilgung planen: Selbst wenn Sie unsicher sind — vereinbaren Sie die Option im Vertrag (meist kostenlos).
• Nur 1 % Tilgung wählen: Bei 3,5 % Zins und 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre — und Sie zahlen 254.000 € nur an Zinsen.

Häufige Fragen zum Tilgungsplan

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Quelle: handwerk.cloud · Beispielrechnungen basierend auf einem Annuitätendarlehen mit den genannten Parametern. Stand: März 2026.