Anschlussfinanzierung 2026: Wann, wie und wo?
Anschlussfinanzierung richtig planen: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen erklärt. So sichern Sie sich die besten Konditionen für Ihre Restschuld.
Kurz & knapp: Anschlussfinanzierung
Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, haben Sie drei Optionen: Prolongation (bei der alten Bank verlängern), Umschuldung (zu einer neuen Bank wechseln) oder Forward-Darlehen (bis 5 Jahre im Voraus den Zins sichern). Der Wechsel zu einer neuen Bank spart im Schnitt 0,2–0,5 % Zinsen — bei 200.000 € Restschuld sind das 4.000–10.000 € auf 10 Jahre.
Etwa 800.000 Baufinanzierungen laufen jährlich in Deutschland aus. Für viele Eigentümer steht damit die zweitwichtigste Finanzentscheidung ihres Lebens an — denn bei den aktuellen Zinsen kann die neue Rate deutlich höher sein als die alte. In diesem Ratgeber zeigen wir, wie Sie die Anschlussfinanzierung optimal vorbereiten.
Die 3 Optionen der Anschlussfinanzierung
1. Prolongation — Beim alten Anbieter bleiben
Ihre Bank schickt Ihnen 3–6 Monate vor Ablauf ein Verlängerungsangebot (Prolongationsangebot). Sie unterschreiben — fertig.
Vorteile:
- Kein Aufwand (kein neuer Grundbucheintrag, keine Einkommensprüfung)
- Schnell und einfach
Nachteile:
- Oft 0,2–0,5 % teurer als am Markt möglich
- Bank weiß, dass Bequemlichkeit siegt — und preist das ein
💡 Profi-Tipp: Prolongation nie einfach akzeptieren
Holen Sie immer mindestens 2 Gegenangebote ein, bevor Sie das Prolongationsangebot unterschreiben. Ihre Bank wird fast immer nachbessern, wenn Sie ein günstigeres Angebot vorlegen.
2. Umschuldung — Zu einer neuen Bank wechseln
Sie tilgen Ihren alten Kredit und nehmen bei einer neuen Bank ein neues Darlehen über die Restschuld auf.
Vorteile:
- In der Regel günstigster Zins
- Gelegenheit, Konditionen neu zu verhandeln (Sondertilgung, Tilgungssatz)
Nachteile/Kosten:
- Grundbuchabtretung: Ca. 200–500 € (wenn die alte Bank die Grundschuld an die neue abtritt)
- Neubewertung: Manche Banken verlangen eine neue Immobilienbewertung
- Einkommensnachweise nötig
3. Forward-Darlehen — Zinsen im Voraus sichern
Sie schließen bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen neuen Vertrag ab — zum heutigen Zins plus einem Forward-Aufschlag (0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf).
Wann sinnvoll?
- Wenn Sie steigende Zinsen erwarten
- Ihre Zinsbindung läuft in 1–3 Jahren aus
- Sie wollen Planungssicherheit
Rechnung: Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 % Forward-Aufschlag pro Monat: 0,02 × 24 = 0,48 % Aufschlag. Wenn der 10-Jahres-Zins heute 3,5 % beträgt, zahlen Sie ca. 3,98 %.
Wann sollte ich mich kümmern?
| Vorlauf | Was tun? |
|---|---|
| 5 Jahre vorher | Zinsentwicklung beobachten, bei stark steigender Tendenz Forward-Darlehen prüfen |
| 3 Jahre vorher | Erste Angebote einholen, Forward-Aufschläge vergleichen |
| 12–18 Monate ⭐ | Optimaler Zeitpunkt: Angebote vergleichen, entscheiden |
| 6 Monate | Prolongationsangebot prüfen, Gegenangebote einholen |
| 3 Monate | Verträge unterschreiben, Grundbuchabtretung einleiten |
Rechenbeispiel: Prolongation vs. Umschuldung
Ausgangslage: 200.000 € Restschuld, 10 Jahre neue Zinsbindung, 2 % Tilgung.
| Kennzahl | Prolongation (3,8 %) | Umschuldung (3,4 %) | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| Monatsrate | 967 € | 900 € | 67 €/Monat |
| Zinsen in 10 Jahren | 63.840 € | 55.800 € | 8.040 € |
| Umschuldungskosten | 0 € | 400 € | — |
| Netto-Ersparnis | — | — | 7.640 € |
Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um Ihre persönliche Restschuld und die neue Rate zu berechnen.
§ 489 BGB: Das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Wenig bekannt, aber extrem wertvoll: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Darlehen mit fester Zinsbindung nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, egal wie lang die vereinbarte Zinsbindung ist.
Das bedeutet: Wenn Sie 2016 ein 20-Jahres-Darlehen zu 1,5 % abgeschlossen haben, können Sie seit 2026 jederzeit kündigen. Umgekehrt: Wenn die Zinsen wieder fallen, können Sie Ihr Darlehen vorzeitig beenden.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Was kostet eine Umschuldung?
Die Hauptkosten sind die Grundbuchabtretung (ca. 200–500 €). Es fallen keine neue Grunderwerbsteuer und keine Notarkosten für einen neuen Kreditvertrag an. Die Grundschuld wird einfach an die neue Bank abgetreten.
Muss ich bei der alten Bank bleiben?
Nein! Sie haben volle Wahlfreiheit. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu jeder anderen Bank wechseln.
Was ist besser: Forward-Darlehen oder abwarten?
Das hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab. Bei aktuell 3,3–3,7 % Zinsen ist ein Forward-Darlehen für 12–24 Monate sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen befürchten. Die Forward-Aufschläge sind moderat (0,2–0,5 %). Spielen Sie verschiedene Szenarien mit dem Baufinanzierungsrechner durch.
Verwandte Ratgeber
- Baufinanzierungsrechner — Restschuld und neue Rate berechnen
- Bauzinsen aktuell 2026 — Zinsentwicklung und Prognose
- Tilgungsplan verstehen — Anleitung mit Beispiel
- Baufinanzierung für Einsteiger — Grundlagen-Guide
⚖️ Rechtlicher Hinweis
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die genannten Zahlen, Zinssätze und Konditionen sind Richtwerte und können je nach individueller Situation abweichen. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Fachberater (Steuerberater, Finanzberater, Rechtsanwalt).
Alle Angaben ohne Gewähr. © handwerk.cloud
Handwerk-OS: Das Betriebssystem für dein Handwerk
Plantafel, Monteur-App, Baudokumentation und automatische Arbeitsberichte – alles in einer Software. Für die ersten 50 Betriebe komplett kostenlos.
Für die ersten 50 Betriebe
Redaktion handwerk.cloud
Veröffentlicht: 31. März 2026