Was ist eine Kernsanierung?
Eine Kernsanierung ist die umfassendste Form der Gebäudesanierung. Das Gebäude wird bis auf die tragende Struktur (Rohbau) zurückgebaut und komplett neu aufgebaut.
Umfang einer Kernsanierung
Wann lohnt sich Kernsanierung?
| Kriterium | Für Kernsanierung |
|---|
| Substanz | Tragwerk gut, Rest marode |
| Grundriss | Änderung gewünscht |
| Energiestandard | Komplett veraltet |
| Haustechnik | Nicht mehr zu retten (>40 Jahre) |
| Kaufpreis | Günstig (< Neubaukosten minus Sanierung) |
| Lage | Gute Lage, Abriss keine Option |
Ablauf
- Zustandsanalyse und Gutachten
- Planung (Architekt, Statiker)
- Genehmigung (je nach Umfang)
- Rückbau bis Rohbau
- Statik-Ertüchtigung (falls nötig)
- Dach sanieren
- Gebäudehülle (Fenster, Dämmung)
- Haustechnik (Elektro, Sanitär, Heizung)
- Innenausbau (Putz, [Estrich](/lexikon/estrich-detail))
- Böden und Oberflächen
- Bäder und Küche
- Außenanlagen
Kosten (Richtwerte 2026)
| Sanierungstiefe | Kosten pro m² Wohnfläche |
|---|
| Leichte Sanierung | 400 – 800 € |
| Mittlere Sanierung | 800 – 1.400 € |
| Kernsanierung | 1.400 – 2.500 € |
| Luxus/Denkmal | 2.500 – 4.000 € |
Kostenbeispiel EFH 120 m²
| Position | Kosten |
|---|
| Rückbau | 15.000 – 25.000 € |
| Dach | 25.000 – 45.000 € |
| Fenster | 15.000 – 30.000 € |
| Elektrik | 15.000 – 25.000 € |
| Heizung | 20.000 – 40.000 € |
| Sanitär | 20.000 – 40.000 € |
| Innenausbau | 40.000 – 80.000 € |
| Fassade | 20.000 – 40.000 € |
| Gesamt | 170.000 – 325.000 € |
Kernsanierung vs. Neubau
| Kriterium | Kernsanierung | Neubau |
|---|
| Kosten | Oft günstiger | Kalkulierbarer |
| Zeit | 12-24 Monate | 12-18 Monate |
| Überraschungen | Wahrscheinlich | Weniger |
| Charakter | Altbaucharme | Modern |
| Grundriss | Teils Einschränkungen | Frei planbar |
| Grundstück | Vorhanden | Muss gekauft werden |
Förderung
| Programm | Förderung |
|---|
| BAFA BEG EM | 15-20% für Einzelmaßnahmen |
| KfW Effizienzhaus | Kredit + Tilgungszuschuss |
| iSFP-Bonus | +5% |
| Denkmalschutz | Steuervorteile (§ 7i EStG) |
Risiken
| Risiko | Maßnahme |
|---|
| Verdeckte Schäden | Rücklagen einplanen (+20%) |
| Statische Probleme | Gutachten vor Kauf |
| Schadstoffe (Asbest) | Voruntersuchung |
| Genehmigung verweigert | Vorher klären |
| Zeitverzug | Realistisch planen |
Tipps
- Vor Kauf: Gutachter einschalten
- Puffer einplanen: Min. 20% auf die Schätzung
- Alle Gewerke planen: Keine Nachträge
- Förderung vor Beginn beantragen
- Professionelle Bauleitung beauftragen