Was ist Baufinanzierung?
Baufinanzierung bezeichnet die Finanzierung von Hausbau, Hauskauf oder Sanierung durch ein Darlehen. Das Eigenheim dient als Sicherheit für die Bank.
Darlehensarten
| Typ | Beschreibung |
|---|
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende Rate (Standard) |
| Tilgungsdarlehen | Konstante Tilgung, sinkende Zinsen |
| Endfälliges Darlehen | Nur Zinsen, Tilgung am Ende |
| Variables Darlehen | Zinsen passen sich an |
| Bausparvertrag | Erst sparen, dann Darlehen |
| KfW-Darlehen | Förderkredite |
Wichtige Kennzahlen
| Begriff | Bedeutung |
|---|
| Sollzins | Zinssatz des Darlehens |
| Effektivzins | Inkl. Nebenkosten, vergleichbar |
| Sollzinsbindung | Wie lange Zins fest ist |
| Tilgung | Rückzahlung des Darlehens |
| Annuität | Jahresrate (Zins + Tilgung) |
| Restschuld | Verbleibendes Darlehen |
Eigenkapital
| Anteil | Bewertung |
|---|
| 0-10% | Riskant, hohe Zinsen |
| 10-20% | Akzeptabel |
| 20-30% | Gut |
| > 30% | Sehr gut, beste Konditionen |
Was zählt als Eigenkapital?
- Sparguthaben
- Wertpapiere
- Eigenleistung (max. 10-15%)
- Bausparvertrag
- Erbschaft/Schenkung
- Förderungen (teils)
Nebenkosten einplanen
| Position | Anteil am Kaufpreis |
|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% (je nach Land) |
| Notar | 1-1,5% |
| Grundbuch | 0,3-0,5% |
| Makler | 3-7% (teils Käufer) |
| Gesamt | 7-15% |
Tilgungssatz
| Tilgung | Laufzeit (ca. bei 4% Zins) |
|---|
| 1% | 40+ Jahre |
| 2% | 30 Jahre |
| 3% | 22 Jahre |
| 4% | 18 Jahre |
Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei.
Sollzinsbindung
| Bindung | Empfehlung |
|---|
| 5 Jahre | Niedrigster Zins, hohes Risiko |
| 10 Jahre | Standard |
| 15 Jahre | Gute Sicherheit |
| 20+ Jahre | Maximale Planungssicherheit |
Bei niedrigen Zinsen: lange Bindung wählen.
Monatliche Belastung
Faustformel: Max. 35-40% des Nettoeinkommens
Beispielrechnung
| Position | Wert |
|---|
| Darlehenssumme | 300.000 € |
| Zinssatz | 4% |
| Tilgung | 2% |
| Annuität | 18.000 €/Jahr |
| Monatliche Rate | 1.500 € |
Sondertilgung
| Recht | Typischer Umfang |
|---|
| Standard | 5% pro Jahr kostenfrei |
| Erweitert | 10% pro Jahr |
| Gebühr | Ohne Vereinbarung oft 1% |
Kosten (Richtwerte 2026)
Zinsen (Stand 01/2026, variieren stark)
| Sollzinsbindung | Zinssatz |
|---|
| 5 Jahre | 3,2-3,8% |
| 10 Jahre | 3,5-4,2% |
| 15 Jahre | 3,8-4,5% |
| 20 Jahre | 4,0-4,8% |
Nebenkosten Finanzierung
| Position | Kosten |
|---|
| Grundbucheintrag | 0,3-0,5% |
| Bankgebühren | 0-500 € |
| Bereitstellungszinsen | 0,25%/Monat (ab 3-6 Mon.) |
Tipps
- Eigenkapital aufbauen – bessere Konditionen
- Vergleichen – Angebote einholen
- Förderung nutzen – KfW, BAFA
- Puffer einplanen – für Unvorhergesehenes
- Sondertilgung sichern – Flexibilität
- Lange Zinsbindung – bei niedrigen Zinsen